北京通州房屋纠纷“侵犯继承权”不应认定房屋买卖合同无效

来源:典法网整理 2024/6/3 1:03:23 12 人看过

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【案情】

武某与王某原系夫妻关系,二人共有两个子女,即长子武甲、长女武乙。2001年6月,武某购得位于北京市通州区西潞苑某单元某号房屋一套(以下简称诉争房屋),该房屋登记在武某个人名下。2002年10月30日,王某去世。2005年10月19日,武某与石某登记结婚。2005年10月19日,武某与石某登记结婚。2005年10月21日,武某(甲方)与石某(乙方)签订一份房屋买卖协议,约定武某将诉争房屋以22万元出售给石某。后石某取得诉争房屋的所有权证书。2009年12月22日,武某去世,就诉争房屋未留有遗嘱。

2010年1月,武某诉至法院,要求确认武某与石某签订的房屋买卖合同无效。后法院作出判决:确认武某(已去世)与石某签订的关于诉争房屋的买卖协议无效。该判决现已生效。2010年12月23日,石某(出卖人)与李某(买受人)签订《存量房屋买卖合同》,约定石某以225 000元将诉争房屋卖与李某。2012年7月24日,武甲以石某无权处分、侵犯了武甲和武乙的继承权为由将石某、李某诉至我院,要求确认石某与李某之间签订的《存量房屋买卖合同》无效。

北京市通州区人民法院经审理认为,诉争房屋系武某与王某婚姻关系存续期间所购得,因此,该房屋应系武某与王某的夫妻共同财产。2002年10月30日,王某去世后,诉争房屋没有分割即被武某于2005年10与出售给石某。在武某与石某之间的房屋买卖合同被法院判决无效后,石某又于2010年12月将诉争房屋卖与李某。武甲作为武某与王某的法定继承人有合法继承的权利,石某出售诉争房屋的行为侵犯了武甲的继承权。因此,石某与李某之间的房屋买卖合同应属无效。被告李某经合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为放弃了答辩和质证的权利。综上,依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,判决:确认石某与李某于2010年12月23日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

石某与李某均不服上述判决,向二审法院提起上诉,均以原审判决认定事实不清,适用法律不当为由,请求撤销原判决,依法改判驳回武甲的诉讼请求。二审中,李某出庭应诉,并向法庭提供如下证据:1、房屋所有权证,证明诉争房屋已登记在李某名下,其为诉争房屋合法所有人;2、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》,证明李某通过中介链家房地产经纪有限公司与石某签订房屋买卖合同,成交价格为1 045 000元;3、收款证明、收据、转账凭条、合同变更申请书、借款合同,证明李某已向石某支付了购房款并办理了贷款。石某认可上述证据。武甲认为上述证据不属于二审中的新证据,李某在一审中未出庭,已放弃了相应的诉讼权利。

李某与石某均认为李某构成善意取得,武甲不认可。武甲对石某与李某的上诉意见答辩称:石某与李某之间签订的房屋买卖合同应属无效,理由如下:第一,原《中华人民共和国民法通则》第五条规定,公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯;石某与李某之间就诉争房屋的买卖行为侵犯了武甲的继承权;第二,李某在二审中提交的证据显示诉争房屋成交价格为1 045 000元,但石某与李某在《存量房屋买卖合同》中约定为22.5万元,偷逃税款,应属无效;第三,石某与李某的转让诉争房屋的行为属于恶意串通,损害了武甲的继承权;第四,石某转让诉争房屋属于无权处分,应属无效。

二审法院经审理认为:诉争房屋系武某与王某夫妻关系存续期间购得,属于武某与王某夫妻共同财产。2002年10月30日,王某去世后,诉争房屋没有分割即被武某于2005年10月出售给石某。该房屋买卖协议在被法院生效判决确定无效后,石某仍于2010年12月将诉争房屋卖与李某,已构成无权处分。关于武甲主张石某、李某之间房屋买卖合同无效的理由,二审法院作出如下认定:第一,武甲主张根据《中华人民共和国民法通则》第五条规定,公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯;石某与李某之间就诉争房屋的买卖行为侵犯了武甲的继承权。该条法律规定不属于处理合同效力的直接规定,应当结合具体的事由与相关规定对合同效力予以认定。第二,武甲认为李某提交的证据显示诉争房屋成交价格为1 045 000元,但石某与李某在《存量房屋买卖合同》中约定为22.5万元,偷逃税款,应属无效。石某与李某在《存量房屋买卖合同》中约定的价格确实远低于市场交易价格,有偷逃税款,损害国家利益之嫌,故《存量房屋买卖合同》房屋成交价格相关条款应属无效,但不能以此认定石某与李某就诉争房屋的买卖合同中其他部分亦无效。第三,武甲认为石某、李某转让诉争房屋的行为属于恶意串通,损害其继承权,但未能提供充分证据证明石某、李某存在恶意串通并损害其合法权益,故武甲主张合同无效的该项理由不能成立。第四,武甲以石某向李某转让诉争房屋属于无权处分为由认为石某、李某就诉争房屋的买卖合同应属无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,虽石某将诉争房屋卖与李某已构成无权处分,但以该行为主张合同无效,法律依据不足,不予支持。二审法院最终判决:一、撤销一审判决;二、石某与李某于2010年12月23日签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》成交价格相关约定无效;三、驳回武甲诉讼请求的其他部分。

【分歧】

本案中对于石某出售诉争房屋给李某构成无权处分,没有争议。本案的争议焦点在于:能否以石某出售诉争房屋给李某的行为侵犯了武甲的继承权为由,从而认定石某与李某之间签订的房屋买卖合同无效。第一种观点认为,从法律保护公民合法权益的角度看,武甲作为武某、王某的法定继承人,有权诉争房屋的合法继承权,在武某与石某的房屋买卖协议被法院生效判决确定无效后,石某仍将诉争房屋卖于李某,其行为侵犯了武甲的继承权,应属无效。第二种观点认为,原《民法通则》第五条关于公民、法人合法的民事权益受法律保护的规定并非处理合同效力问题的直接规定,故不能将武甲的继承权被侵犯作为认定石某与李某房屋买卖协议无效的理由,而应当结合具体事由与相关规定对合同效力予以认定。

【评析】

重点解析第二种观点,具体理由分析如下:(一)应依据《合同法》等法律法规的相关规定对合同效力进行认定《合同法》第三章规定了合同的效力,其中包括效力待定合同、无效合同、可变更可撤销合同等几种情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持;出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。该法律规定属于处理合同效力的直接规定。在审查合同效力时,应结合具体事由并依据上述法律规定加以综合判定。依据《合同法》第五十一条效力待定合同情形、第五十二条无效合同情形的规定以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,在无处分权人处分他人财产情形下,并不能以该行为侵犯所有权人财产权为由直接认定合同无效。具体到本案中,石某与李某签订房屋买卖合同后,不能简单地以石某为无处分权人为由认定合同无效。同时,因石某与李某之间关于房屋价款的约定偷逃税损害了国家的税收权益,依据《合同法》第五十二条第款之规定,应认定石某与李某之间关于房屋价款的相关约定无效。(二)在无权处分情形下,权利人可依《物权法》等法律法规对自身权益进行救济持第一种意见者担心之处在于:若不认定石某与李某之间的买卖合同无效,则武甲的合法继承权还能否得到救济?其实,石某与李某之间房屋买卖合同的效力问题并不影响武甲的权利救济。在石某无权处分原本应由武甲进行继承的房屋的情形下,武甲可依据《物权法》、《侵权责任法》等法律法规进行维权。2007年10月1日起实施的《物权法》第一百零六条规定了 “善意取得制度”,该条规定将适用善意取得制度的对象扩展为动产、不动产、其他物权(如质权、留置权、抵押权、用益物权),打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。该条规定了无处分权人将不动产或是动产转让给受让人符合善意取得的相关条件后,由受让人取得该不动产或者动产的所有权,此时,所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中,武甲可以该法律规定向石某主张赔偿损失。

综上,二审法院的判决是正确的。

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