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买房人不具备购房资格,卖房人可否解除合同?
人气: 发布日期:2017/9/17 10:24:34

                                    买房人不具备购房资格,卖房人可否解除合同?


合同解除分为约定解除【《合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。】在房屋买卖合同对于买房人不具备购房资格(具体可能有几种情形)的法律后果没有做出约定的情形下,合同可否解除就要考虑合同的法定解除。

 

 

一、网签时限购,但是合同约定的过户日买房人具备购房资格,卖房人无权解除合同

 

网签时限购,但是合同约定的过户日买房人具备购房资格,合同的履行不受任何影响,只需要卖房人配合买房人重新网签即可。《合同法》第六十条第二款规定:“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 根据该规定,卖房人有协助买房人重新网签的附随义务。重新网签只是完成一个行政管理的要求,没有规避限购政策,也没有影响房屋买卖双方的任何合同权利义务,卖房人基于诚信原则,有义务协助买房人重新网签。

 

 

二、网签时不具备购房资格,合同约定的过户日还不具备购房资格,卖房人有权解除合同

 

《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;……”新政导致买房人不具备购房资格,交易无法继续,属于因不可抗力导致不能实现合同目的的情形,卖房人有权解除合同。

 

关于履行期限的约定是主合同义务,《合同法》第六十条第二款规定的协助义务是附随义务,买房人无权通过要求卖房人履行附随义务的方式改变主合同义务。延长过户时间,可能会侵害卖房人的权利,涉及变更合同条款,卖房人有权拒绝买房人延期过户的要求。

 

(1)不可抗力

《合同法》第一百一十七条第二款规定:“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 限购政策的出台导致买房人不具备购房资格,应当属于不可抗力

 

(2)合同目的

《合同法》第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

 

买卖合同是典型的双务合同,即买卖双方互负对待给付义务。一般而言,出卖人的义务是转移标的物所有权于买受人,买受人的合同义务是支付价款给出卖人。与之相对应的,买受人的合同目的是取得标的物所有权,出卖人的合同目的是取得价款所有权。以此类推,在房屋买卖合同中,买房人的合同目的是取得标的房屋所有权,卖房人的合同目的是取得房屋价款所有权。那么,是否只要买房人把标的房屋的价款全部支付给卖房人,卖房人就没有法定解除权了呢?

 

问题的症结还在限购

 

买房人限购,卖房人也限购,“名额”对于谁都是有限的。卖房人卖房子的合同目的除了取得房屋价款之外,还需要腾出购房名额以购买新的房屋(最典型的就是“置换”)。因此,把标的房屋过户到买房人名下也是卖房人的合同目的之一。此外,完成过户对于卖房人的价值和意义还有:1、避免自己违约。如避免买房人要求自己办理过户手续时由于房子被查封等原因或者自己没有时间等原因造成不能配合办理过户而导致自己违约。2、避免自己多承担税费。比如,由于国家税费制度的调整导致自己多缴纳房产税或者办理过户手续的个税、增值税等税负。3、避免房价下跌而带来的买房人的违约。总之,房屋买卖双方在买卖合同中约定了交易的时间安排,双方就应当在约定的时间里完成交易。如果由于新的政策的原因导致交易无法继续,双方的合同目的就不能实现。

 

 

 

附案例一:赵某某诉蔡某某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:2012年11月14日,赵某某(乙方)与蔡某某(甲方)通过案外人上海甲房地产经纪有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》,该合同约定,由乙方受让甲方自有的上海市某区某村17号602室房屋(以下简称“涉讼房屋”),该房屋建筑面积34.88平方米,转让价款人民币850,000元(以下币种相同)。甲、乙双方同意于买卖合同签订后当日,乙方向甲方支付购房定金30,000元,并支付第一笔房款310,000元;甲方同意乙方第二笔房款以银行贷款的形式支付,乙方应于双方签订买卖合同后自行向银行申请办理贷款490,000元,经贷款银行审核后若乙方的贷款不足申请的金额,则乙方应于甲乙双方进交易中心办理过户手续当日以现金自行补足甲方;乙方应于2013年3月31日前进交易中心办理过户手续当日支付甲方尾款20,000元。同时,双方又签订了补充协议将实际付款方式更改为:乙方于2012年10月27日支付甲方购房定金30,000元;乙方于甲乙双方签订房屋买卖合同的当日支付甲方首期房款190,000元;第二笔的付款方式不变;乙方于2012年12月31日前支付甲方尾款20,000元。庭审中,双方确认为方便赵某某贷款而做高房价。房屋买卖合同同时又约定,甲方于2012年12月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。在2013年4月30日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条规定“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理。(一)每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金,合同继续履行。……”补充条款(二)规定,“在签订本合同时,甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定,如因违反限售规定,房地产交易中心不予办理房地产登记,并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的,甲、乙双方同意按下列约定处理:1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续;2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任,造成甲方经济损失的,乙方应赔偿相应的损失。”合同签订后,赵某某即向蔡某某支付了定金及首期房款共计220,000元。 2012年12月蔡某某因得知赵某某缴纳社保费尚未满一年,属于限购对象,没有按约交房。 2013年3月10日,双方及中介共同赴交易中心办理审税手续。双方确认交易中心当时答复外地人购房需缴纳社保费满一年,补缴不算,以签订合同的时间为准。尽管当日赵某某已符合购房标准,但在2012年11月14日签订合同时,赵某某缴纳社保费并未满一年,故无法办理过户手续,除非重新网签新合同。同日,在中介的协调下,赵某某向蔡某某承诺不追究蔡某某逾期交房的责任,希望蔡某某积极配合办理过户手续。 2013年3月18日,赵某某向蔡某某出具律师函,告知对方称赵某某已无需通过贷款形式支付房款,已筹足现金可随时支付,希望蔡某某及时配合办理交易过户手续并收取剩余房款。原审另查明,关于赵某某的城镇养老保险缴费情况,截至2012年10月22日,其已缴费月数为14月,其中,2011年1月至2011年12月没有缴费。赵某某曾于2012年3月补缴其2011年7月至2012年2月的养老保险费。截至2013年3月,赵某某城镇养老保险缴费累计已满12个月。 赵某某诉称,合同签订后,赵某某依约支付了首付款。按买卖合同附件三第3条约定,赵某某原拟通过贷款形式支付部分房款,后因赵某某已筹足现金,故已无需办理贷款,所有剩余房款均可于交易过户当日一次性付清。为此赵某某多次催促蔡某某按交易部门的要求配合赵某某办理相应的过户手续并收取剩余房款,但蔡某某均不予理会。赵某某现在完全符合购房资格,不属于限购范围之内,只要重新签订网签合同,更新合同的系统生成时间即可完成交易,但蔡某某拒不配合履行合同义务。赵某某认为依法成立的合同应当受到法律保护,当事双方均应遵照合同履约。蔡某某的行为已严重影响了正常交易。为维护赵某某自身权益,赵某某诉至法院,请求判令蔡某某继续履行与赵某某签订的《上海市房地产买卖合同》。庭审中,赵某某又增加诉讼请求要求判令:1、蔡某某按照赵某某已付款人民币22万元的日万分之五向赵某某支付逾期交房违约金,自2013年1月1日起至判决生效之日止;2、蔡某某按照赵某某已付款22万元的日万分之五向赵某某支付逾期过户的违约金,自2013年5月1日起至判决生效之日止。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市长宁区人民法院(2013)长民三(民)初字第1219号】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵某某认为蔡某某没有继续履行合同,应承担违约责任。蔡某某没有继续履行合同的关键是无法完成房屋过户。根据《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》的规定,“非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的,个人所得税的申报日期须符合‘自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月’的规定,补缴的不予认可”。该购房之日在本案即赵某某签订房屋买卖合同之日。赵某某非本市户籍,在购房时社保费尚未缴满,对这点赵某某自己是明知的。其属于限购范围之内,在签订合同的时候其购房资格就有问题,现在无法过户的原因是合同签订之日赵某某的社保费并未缴满,因此是赵某某自身原因造成了合同无法继续履行,与蔡某某是否积极配合并无关系,并不存在蔡某某违约的问题。赵某某诉称要求蔡某某重新网签一份合同,以新的签合同时间来完成过户。对此,原审法院认为,该合同是独立的,合同订立自由,蔡某某有权利决定是否继续签订该份合同,并且签订此合同并非原房屋买卖合同内的履行内容,现蔡某某不愿重新签订合同无可厚非。关于交房,蔡某某辩称因当时得知赵某某的购房资格有问题,可能无法过户而没有按时交房,其实际是行使了不安抗辩权,此后,赵某某也确实在过户上发生了问题,造成合同无法履行,蔡某某延迟交房合法有据,原审法院对其抗辩予以采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条之规定,于二○一三年八月二十七日作出判决:驳回赵某某的全部诉讼请求。案件受理费人民币11,763.50元,减半收取计人民币5,881.75元,由赵某某负担。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第2901号 】本院认为,本案的争议焦点为蔡某某是否负有继续履行与赵某某签署的《上海市房地产买卖合同》的义务。双方当事人于2012年11月14日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。赵某某在签订该协议时,尚未缴纳一年的社保费,因此根据上海市房屋限购政策的规定,其尚不能据此合同完成房屋的过户手续。然而,此不足以否定上述买卖合同的法律效力。根据上述买卖合同约定,双方应于2013年4月30日之前共同至房地产交易中心办理涉讼房屋的过户手续,然而,在2013年3月10日之前,赵某某已补交了相应社保费用。2013年3月10日,双方以及中介工作人员共同至房地产交易中心办理审税等手续时,交易中心工作人员表示,赵某某因签署买卖合同时尚处于限购之列,故其无法按照原先的合同进行过户,除非双方重新网签合同。显然,从该答复可知,房地产交易中心并未否定系争房屋过户的可能性,也并未向赵某某出具《不予办理房地产交易、过户通知》。就重新网签合同的性质而言,其仅系行政登记的需要,双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定,而是在网络上登记一个新的签署日期。因此,蔡某某重新与赵某某进行网签合同并非系与赵某某另行协商一个新的买卖合同,而是为了切实履行双方已签订的买卖合同,完成相应的配合义务而已。显然,蔡某某不履行该配合义务构成违约,应承担相应的法律责任。赵某某要求蔡某某继续履行《上海市房地产买卖合同》的主张合法有据,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定,判决如下:一、撤销上海市长宁区人民法院(2013)长民三(民)初字第1219号民事判决; 二、蔡某某继续履行其与赵某某就上海市某区某村17号602室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》,于本判决生效之日起十五日内,配合赵某某将上述房屋过户至赵某某名下,并按照国家和上海市的有关规定缴纳税费。一审案件受理费人民币11,763.50元,减半收取计人民币5,881.75元;二审案件受理费人民币11,763.50元,皆由蔡某某负担。 本判决为终审判决。

 

 

案例二:王某诉章某某、王某某、谢某某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:2015年4月26日,章某某、王某某、谢某某为卖售人(甲方)、王某为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定乙方向甲方购买系争房屋,房地产转让价255万元,双方于2015年6月25日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续,乙方于签约当日支付房款155万元(含已付定金转房款10万元),乙方以贷款形式支付房款95万元,乙方于双方办妥该房地产交接手续当日支付甲方5万元等内容。章某某、王某某、谢某某与王某就买卖系争房屋另行签订《房屋买卖合同》一份,约定房屋总价255万元,买方已在2015年4月20日向卖方支付定金10万元,首付款145万元买方应在2015年4月26日前向卖方支付,首付款之外款项买方应在不晚于2015年7月26日前支付给卖方,双方同意自本合同签订之日起至最晚不超过2016年10月31日,且卖方收到全部房款后,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,如因不可抗力因素或法律法规及其他政策规定,导致买方或卖方就本合同涉及权属转移登记或户口迁出手续在本合同约定时限不能办理导致合同解除的,双方互不承担违约责任等内容。2015年4月13日王某支付章某某、王某某、谢某某定金10万元,4月26日支付房款160万元,7月12日支付房款85万元。2015年5月1日章某某、王某某、谢某某将系争房屋交付王某。王某自2014年11月至2016年10月缴纳社保累计25个月。

原审另查明,2011年1月上海市发布《关于本市贯彻的实施意见》,该意见规定:自本意见发布之日起,暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品房住房和二手住房)。2013年11月上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》,该通知规定:非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,该意见规定:提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115民初75335号】虽然王某购房时的本市购房政策规定购房前3年内缴纳税收或社保累计二年以上的不属于限购对象,但根据2016年3月本市的购房政策规定,购房前连续缴纳社保满5年的不属于限购对象,根据该新政规定,王某属于限购对象,在本市无购房资格,双方事实上已无法办理系争房屋产权变更登记手续,合同目的无法实现,故章某某、王某某、谢某某要求解除房地产买卖合同及房屋买卖合同,并由王某协助撤销房地产买卖合同的网签备案登记,依法有据,法院予以支持。合同解除后,章某某、王某某、谢某某应将购房款255万元返还给王某。章某某、王某某、谢某某要求王某按原状返还房屋,包括空调、衣柜等物品,对王某认可的空调二台及热水器一台,法院予以确认并随房屋一并返还,其余物品,王某未予确认,章某某、王某某、谢某某亦未提供相应证据予以证实,本案不作处理。王某称对房屋进行局部修复花费1、2万元,章某某、王某某、谢某某未予确认,王某亦未提供相应证据予以证实,本案不作处理。章某某、王某某、谢某某要求王某赔偿违约金20万元,然2016年3月本市限购政策发布于买卖双方合同履行过程中,双方均无法预料,对此均无过错,且房屋买卖合同约定“如因不可抗力因素或法律法规及其他政策规定,导致买方或卖方就本合同涉及权属转移登记或户口迁出手续在本合同约定时限不能办理导致合同解除的,双方互不承担违约责任”,故章某某、王某某、谢某某关于违约金的主张,法院不予支持。王某要求章某某、王某某、谢某某协助办理产权过户登记手续,缺乏法律依据,法院不予支持。判决:一、解除原告章某某、王某某、谢某某与被告王某于2015年4月26日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》;二、被告王某应于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋(含大金1.5匹挂壁式空调一台、大金1.2匹挂壁式空调一台、能率10L燃气热水器一台)返还给原告章某某、王某某、谢某某;三、被告王某应于判决生效之日起十日内协助原告章某某、王某某、谢某某撤销上述《上海市房地产买卖合同》的网签备案登记;四、原告章某某、王某某、谢某某应于判决生效之日起十日内返还被告王某255万元;五、驳回原告章某某、王某某、谢某某的其余诉讼请求;六、驳回反诉原告王某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14,400元,由双方当事人各半负担;反诉案件受理费13,600元,由反诉原告王某负担。

 

 

二审【案号:上海第一中级人民法院(2017)沪01民终2567号】本院认为,本案的争议焦点为上诉人王某作为系争房屋的购买人是否属于限购对象。对此,本院注意到,其一,上诉人与被上诉人章某某、王某某、谢某某于2015年4月26日签订《上海市房地产买卖合同》时,上海市适用2013年11月发布的限购政策,根据该限购政策的规定,上诉人属于缴纳社保满二年政策的限购对象,故上诉人在签订《上海市房地产买卖合同》当时明显属于限购对象,虽然之后双方又签订《房屋买卖合同》约定最晚不超过2016年10月31日办理系争房屋过户手续,并且上诉人自2014年11月至2016年10月缴纳社保累计25个月,但根据上海市房屋交易惯例以及实践中限购政策的具体适用,购房人是否属于限购对象审查的时间为网签合同当日,因此,除非本案双方当事人在上诉人缴纳社保满二年之后重新签订《上海市房地产买卖合同》,否则,根据双方在2015年4月26日签订的《上海市房地产买卖合同》,上诉人仍然属于限购对象。其二,2016年3月,上海市发布新的限购政策,规定非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。而上诉人至2016年10月缴纳社保累计25个月,故根据新的限购政策,上诉人明显属于限购对象,即便上诉人与被上诉人重新签订《上海市房地产买卖合同》,系争房屋亦无法过户至上诉人名下。因此,本院有理由认定上诉人作为系争房屋的购买人属于限购对象。鉴于上诉人不具备系争房屋的购房资格,双方先前签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》无法继续履行,合同目的无法实现,故被上诉人要求解除上述合同,并撤销《上海市房地产买卖合同》的网签备案登记,合法有据,应予支持。上诉人王某的上诉请求,缺乏依据,本院不予支持。原审判决并无不当,本院依法予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

 

本文作者:张春光律师-上海专业房产律师

电话:18818260136

微信:chinazhang2014

 

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