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一个房屋买卖合同纠纷的代理词
人气: 发布日期:2017/11/16 22:07:06
                                       代理词

尊敬的审判员:
湖南楚信律师事务所接受第三人杨某的委托,指派郑贴侨律师担任其诉讼代理人。接受指派后我走访了当事人及其案发当地的知情人,并进行了相应的调查取证。又参加了法庭的开庭审理,现就本案的事实和争议的焦点提出如下的代理意见,恳请法庭予以采纳:

第一、 原告要求确认该买卖合同无效,因为原告不是该房屋买卖合同的双方当事人,他们没有请求法院确认该买卖合同无效的主体资格。理由如下:
根据法律的规定,只有合同的双方当事人,才具有要求法院或者仲裁机构确认他们之间的合同是否有效的权利,才具有适当的主体资格。合同之外的其他人参入到合同中来是对合同 双方当事人相对独立性的打破,在中国的现行法律中,只有行使撤销权和代位权可以打破合同的相对独立性,参入到该合同中来,现在原告不是主张撤销权和代位权,所以原告没有要求确认该房屋买卖合同无效的主体资格,请法院依法驳回他们的诉讼请求。

第二,退一万步讲,假设原告是具有合适的主体资格,原告主张如下权利也是与法无据的:1、原告在起诉状中请求法院确认该买卖合同无效,该房屋买卖合同不存在无效的情形,2、假设原告是申请撤销该合同,该合同也不具有可撤销的情形,理由如下:
1、原告在起诉状中请求法院确认该买卖合同无效,该房屋买卖合同不存在无效的情形,理由如下:
(1)、原告以《合同法》的 第五十二条的第一款的第二和第三项及《民法通则》第五十八条第一款第四项和第七项的“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的”,主张该买卖合同无效,该合同不具有该无效情形。
先说“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”,在该案中很显然不是“恶意串通,损害国家、集体的利益”,那就来看是否恶意串通损害原告的利益,这里很明显不存在恶意串通,原告也没有证据可以证明被原告和第三人有恶意串通的行为。接着来看是否损害了原告的利益,所谓损害原告的利益,无非就是被原告财产的减少或者在被原告的财产上设定担保等行为,使得债权人的债权不能行使或者是不能全部行使。在该案中债权人的权利不受半点影响,首先是债务人不属于在其财产上设定担保的行为,是一种买卖行为,第三人杨某支付了七十万的对价给被原告,债务人的财产没发生减少,原告照样可以主张他们的债权,不构成对他们利益的损害,也就无所谓损害原告既第三人的利益了。
(2)、该案中不存在“以合法形式掩盖非法目的”的行为。
“以合法形式掩盖非法目的”的行为是表意人与相对人串通合谋实施的与其内心意思表示不一致的行为。这种行为通常由表面行为及其隐藏行为两个行为构成,表面行为是虚构的民事行为,这种民事行为有其表而无其实,而真实的行为隐藏在下面不为人所知,而这恰恰就是当事人的目的所在。在该房屋买卖合同中根本就没两个行为,何来“以合法形式掩盖非法目的”呢?

2、退一万万步讲,假设原告是申请撤销该合同,该合同也不具有可撤销的情形,理由如下:
A、根据《民法通则》第五十九条,《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,只有重大误解和显失公平,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,才可以申请法院或者仲裁机构撤销,很显然该合同不属于这四种可撤销的法定情行。
B、《合同法》第七十四条 因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。该条规定了三种可撤销的情形,一种是“因债务人放弃其到期债权,对债权人造成损害的,”,显然该案不属于该种情形;另一种是无偿转让财产对债权人造成损害的,显然该案也不属于该种情形,第三种是“债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的”,在该案中,第三人杨某支付了合理对价七十万,比后来才知道的当时评估的价格是654573还高,这有付款的凭证,还有信用社主任的调查笔录可以证明,不存在以明显不合理的低价转让财产,再则第三人杨某也不知道他们的债权债务关系。很显然该合同不属于这三种可撤销的法定情行。
C、再往后退一万步说,假设具有可撤销的法定情形,那原告也得在一年内主张权利,现在早超过了一年的除斥期间。理由如下:
《中华人民共和国合同法》 第七十五条规定: 撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第八条规定:合同法的五十五条规定的“1年”、第七十五条和第一百零四条第二款规定的“5年”为不变期间,不适用诉讼时效的中止、中断或者延长的规定。在《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条规定里也有相应的规定:享有撤销权的当事人一方请求撤销合同的,应适用合同法第五十五条关于一年除斥期间的规定。该期限为除斥期间,不能中止、中断和延长。而第三人杨某于2008年7月4日购买了被原告的房产,已支付了全部的价款,并办理了过户登记,依法取得了该房产的所有权,见房产局登记资料,根据《物权法》第六条物权公示原则,该行为视为已经向公众公告了,即使原告否认知道该转上行为,也应当视为知道了,因为这是一个公示公告行为。再说被原告在房产转上后不几天,就从该房的承租人那里知道了这件事,这有第三人扬勇飞向法院提供的申伯兰,杨恢军的调查笔录及其他证明人的证言可以证明该事实,所以不管怎么说该房产转上后原告是马上知道的,所以即使原告在2009年10月9日申请撤销,也早已经超过了一年的申请期限了。

综上所述,该房屋买卖合同主体合格,意思表示真实,程序合法,不具备《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》规定的可变更、可撤销及其无效的情形,是一个合法有效的房屋买卖行为,依法应当得到法律的保护。原告不是该房屋买卖合同的双方当事人,无权要求确认该合同无效,所以请法院依法驳回原告的诉讼请求,维护第三人扬勇飞的合法权利 。

此致

洞口县人民法院


湖南楚信律师事务所律师:郑贴侨,
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