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浅析房屋买卖网上签约的法律效力
人气: 发布日期:2018/1/14 11:44:28
房屋买卖网上签约,是指房屋交易监管部门为了管理和服务的需要,在房屋买卖合同签订过程中,要求交易当事人对房屋交易基本信息进行登记备案的行政程序[1],俗称“网签”。其目的在于规范房屋交易流程,降低“一房数卖”等市场失信风险,保障房屋交易安全。

房屋买卖网上签约根据其房屋类型可以分为商品房现房买卖网上签约和存量房买卖网上签约。商品房现房买卖,是指已完成房屋所有权初始登记,并取得房屋所有权证和国有土地建设用地使用权证且尚未销售的房屋的买卖。存量房买卖,是指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的买卖,俗称“二手房”买卖。

以北京市为例,根据《北京市建设委员会关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》(京建交[2005]1105号)的规定,自2006年1月1日起,出卖人与购房人签署商品房现房买卖合同时,均应在北京市房地产交易管理系统进行网上签约。根据《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖网上签约有关问题的通知》(京建交〔2008〕628号,以下简称“628号文”)的规定,自2008年10月15日起,已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的,当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖网上签约。自2009年1月1日起,当事人须持网上签约的《存量房买卖合同》申请转移登记。

虽然房屋买卖网上签约的地位越来越重要,也有少数规范性法律文件对此有所涉及,但均未明确其法律效力。本文将结合案例和相关法理,简要分析房屋买卖网上签约效力的相关问题。

一房屋买卖网上签约具有合同成立的法律效力

依据《中华人民共和国合同法》(以下简称“合同法”)第十条、第十一条的规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。即合同形式只要可以明确地表现合同的内容即可。

以北京市为例,根据北京市商品房现房买卖网上签约和存量房买卖网上签约流程的相关规定,录入网上签约管理系统的相关合同条款、内容、信息等均须经买卖双方共同确认。因此,网上签约完成时,买卖双方实际已就房屋买卖的主要意向形成数据电文,这种合同的订立形式虽与传统的合同书形式有所区别,但其也是合同订立的有效形式之一,且网上签约备案的内容已包含房屋买卖合同的主要条款,又系买卖双方确认后的真实意思表示,符合合同成立的要件。因此,房屋买卖网上签约具有合同成立的法律效力。

如,沈海星诉安香云房屋买卖合同纠纷一案[2]中,沈海星将其所有的位于北京市朝阳区和平街十区27楼4层3门402号房屋出售给安香云,但双方仅按照628号文的要求,到北京市朝阳区房屋权属登记中心(以下简称“朝阳房屋权属登记中心”)服务窗口进行网上签约,填写了《存量房自行成交网上签约申请表》《存量房买卖合同信息表(自行成交)》,但未签署书面的房屋买卖合同。后沈海星以双方就合同价款不能达成一致为由起诉至北京市朝阳区人民法院(以下简称:“朝阳法院”),要求安香云协助办理注销网签信息表的手续。朝阳法院审理后,认为双方在朝阳房屋权属登记中心签字确认的《存量房自行成交网上签约申请表》《存量房买卖合同信息表(自行成交)》中已确认了合同的主要条款,双方之间的买卖合同已经成立并生效,并判决双方继续履行房屋买卖合同。

二房屋买卖网上签约具有证明房屋买卖的效力

房屋买卖网上签约及注销程序的严格性,使得网签协议的证明力强于受制于当事人的非网签合同。以北京市为例,依据628号文的规定,存量房买卖(自行成交)网上签约的流程为:

1、买卖双方达成交易意向后,填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)》。

2、当事人向服务窗口提交下列材料:
(1)《存量房买卖合同信息表(自行成交)》(当事人已签字或盖章);
(2)房屋所有权证、房屋共有权证原件;
(3)买卖双方自行办理的,提供身份证件原件;委托他人办理的,提供授权委托书、委托人身份证件复印件及受托人身份证件原件;

3、服务窗口的工作人员核对当事人提供的材料,并通过存量房网上签约系统录入存量房买卖合同第一条至第四条的相关信息,打印后交当事人确认。

4、当事人确认合同网上信息无误后,由工作人员将存量房买卖合同文本(包括网上打印的合同第一部分、印刷的合同第二部分即第四条之后的内容)一式四份交当事人。且在实践中,房管部门在录入《存量房买卖合同信息表(自行成交)》内容时,会反复与当事人核对和确认相关信息,确保网上签约内容与当事人的真实意思表示一致。

网签一经完成,其效力期限一般是永久的,除非当事人在规定的期限内共同申请注销。网签完成后,出卖人如欲将同一房屋再出卖给第三人,就必须与买受人协商一致,双方共同申请注销网签协议。当事人双方不能就解除合同协商一致的,应通过司法途径解决。交易任何一方可持解除合同的生效法律文书到服务窗口办理注销手续[3]。若网签协议未注销,出卖人即将房屋售与第三人,则不能再就同一房屋办理网上签约;而未办理网上签约将不能办理房屋所有权转移登记手续,即不能实现房屋买卖的最终目的。

此外,房屋买卖网上签约中立性以及网签信息的公示性,也使得网签协议的证明力强于受制于当事人的非网签合同。网签系统由房管部门监管,买卖双方均不能随意修改网签信息,可确保网签信息的客观性与确定性。另,网签过程中,买卖双方自行设置查询密码,可凭该密码在管理系统对网签信息进行查询和核实,据此实现对网签协议的监督。房屋买卖网上签约后,系统会自动生成合同,买卖双方可通过房管部门从网上打印买卖合同,当事人签署该合同,并以该合同内容作为双方办理税费及过户的依据,这一点也起到了确认网签合同效力的作用。

综上,房屋买卖网上签约具有较强的证明房屋买卖的效力,可有效防止不良卖房者“一房二卖”甚至“一房数卖”。

三网签协议与“网签”之外签署的合同内容不一致的效力认定

实践中,多存在网签协议与“网签”之外签署的合同内容不一致的情况,若仅仅是合同条款的变更,其内容均不违反法律的强制性规定的,本文认为,可以下列原则确定网签协议的效力问题:

1.若网签协议与在先签署的房屋买卖合同约定不一致,后签署的网签协议就合同实质性问题发生变更的,可以认为其是一个新合同。新合同的效力自然取代了旧合同的效力。即此种情况下,以签署在后的网签协议为准。

2.若网签协议与在后签署的房屋买卖合同约定不一致的,如前文所述,因房屋买卖网上签约程序的严格性、网签系统的中立性以及网签信息的公示性,使得网签协议的证明力强于受制于当事人的非网签协议,为了保护善意相对人的利益,本文认为此种情况下仍应以网签协议为准。

但若房屋买卖双方为了达到少交税款的目的,故意降低网签协议中的房屋成交价格,与“网签”之外签署的合同形成所谓的“阴阳合同”的,则网签协议或网签协议的价格条款有可能被法院认定无效。

如,丁伟诉陈冰杰、孟丽姣确认合同无效纠纷一案[4]中,丁伟与陈冰杰签署了房屋买卖合同,陈冰杰将其坐落于北京市1306室房屋出售给丁伟,合同约定该房屋总价共计98.5万元,丁伟先后分三次向陈冰杰支付了60余万元购房款,并实际入住该房屋,但双方未办理“网签”及房屋所有权转移登记手续。后陈冰杰又将该房屋出售给孟丽姣,并办理了“网签”及房屋所有权转移登记手续,双方网签的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》成交价为65万元。丁伟以陈冰杰、孟丽姣存在恶意串通为由,将二人起诉至北京市昌平区人民法院(以下简称:“昌平法院”),要求确认陈冰杰与孟丽姣签署的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》无效。昌平法院经审理查明,因网签协议系办理房屋买卖税款交纳的依据,陈冰杰与孟丽姣为了少交税款,就该房屋网签《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》时,备案的房屋成交价仅为65万元,但实际成交价却为149万元。故,昌平法院认为陈冰杰与孟丽姣以避税为目的在网上签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》是双方恶意串通而订立的,损害了国家利益,应属无效合同,故判决陈冰杰与孟丽姣签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》无效。

四“一房数卖”情况下,网签具有公示债权的效力

网签的实践结果具有排他性,即同一存量房在网签后,不能被同一卖方与其他买方网签,且该网签是通向过户登记的保障,就此而言,网签显然有保障买方实现债权的效力。但因“网签”的效力缺乏明确的法律依据,司法实践中,存在 “一房数卖”的情况下,法院各执所见。有的法院认为,应将网签作为优先考虑因素,如山东省青岛市中级人民法院(2015)青民一终字第993号民事判决书,即为将网签当作优先考虑因素而作出的裁判。但有的法院认为,网签的买方并不占优势,不能对抗合法占有房屋的其他买方,如四川省成都市中级人民法院(2015)成民终字第6441号民事判决书,即持该观点。

就北京市而言,北京市高级人民法院于2010年印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条及其于2014年印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第16条,均确定了出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,实际合法占用房屋的买受人签署的合同优先于办理网签的买受人签署的合同得以履行。

但这种实际占有优先于网签的观念及规定,是否合理尚有待商榷。本文认为,虽然实际占有房屋可起到公示债权的作用,但实际占有人与房主之间是否确属买卖关系,占有人何时占有房屋,均难以通过占有自身得以证实。而因行政的强力推动,网签已成为房屋买卖的必经途径,潜在的买方也很容易在交易前到房管部门或通过房屋经纪机构查询到网签信息。且网签信息是在当事人和房管部门的共同参与下形成的,具有高度的权威性和稳定性,它还记载于楼盘表,形成公开的交易档案,具有相当的公开性。因此,相比较而言,网签对债权的公示效能显然更强,肯定其优先性,更有利于维护房屋交易安全。
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