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二手房买卖合同纠纷的频发问题以及建议
人气: 发布日期:2019/1/15 18:51:06

  近年来,因二手房买卖合同引发的定金、“一房二卖”、房屋质量、中介费用、房产买卖中户口迁出等纠纷频发。2017年以来,江苏省泗阳县人民法院每年均受理涉二手房买卖纠纷90余件。

  审判实践中发现,二手房买卖合同纠纷频发主要有以下原因:

  中介机构准入门槛低,服务缺乏规范性。中介相较于其他行业风险小、投入少,从业人员也无严格资质要求,服务普遍随意性较大,缺乏规范性和专业性。如买卖标的权属、负担情况审查不严,致使合同无法履行并引发争议,甚至收受交易资金后人去楼空的情况时有发生。

  交易双方缺乏诚信,违约行为频发。房地产价格持续走低时,买方会以房屋质量问题、卖方违约理由等拒绝继续履行合同;而在二手房价格持续上涨时,则卖方违约屡见不鲜,部分卖方甚至“一房二卖”后以支付违约金、双倍返还定金的方式替代履行合同。因二手房交易违约之诉,已达到二手房买卖纠纷总量的45%左右。

  交易时限长、手续繁琐。二手房交易仅办理行政流程就包含购房资格核验(住宅类)、网签合同、税务部门核定契税、办理权属证书,过程中需提交各种材料,加上之前的看房、签约、付款贷款、过户、交房、出卖人迁出户口等过程,手续繁琐,稍不注意就会引发矛盾和争议。

  利用“阴阳合同”“名为赠与实为买卖”等偷逃应缴税款。交易双方为少缴税款,掩盖房屋买卖事实,偷逃差额部分应缴税款和房屋买卖合同较高税率。引发纠纷后,当事人真实意思表示以及合同效力,往往成为审理中的难点。

  为规范二手房买卖行为,减少群众纠纷之累,笔者提出以下建议:

  政府加强对二手房交易市场和中介行业的监管。行政主管部门、产权中心利用交易监管平台信息备案体系覆盖中介机构、门店以及所有从业人员信息,对经营不规范的中介机构责令限期整改,对违规操作、违法居间的中介机构纳入“黑名单”及时清理。

  积极发挥司法裁判引领作用,促进房地产交易规范化。确立不让违约者因违约而获益的裁判理念,通过调整违约金、支持守约方“溢价损失”等可得利益,加重违约方违约成本。与税务部门、产权中心建立联动机制,共同查处和打击利用“阴阳合同”差价、“名为赠与实为买卖”逃避国家税款缴纳的不法行为。

  加大宣传教育力度,增强合同主体风险防范和法制意识。归纳二手房交易各环节普遍存在的问题,发布典型案例,形成法律风险提示。开展讲座、送法进社区等,进一步引导房地产中介机构、买卖双方遵法守法、诚信经营。

  来源:人民法院报


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