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https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=edG9PvBd9FCx5IoHLpSblm8sfMKjphgoCJ5ztrRq9yNPlzrObgTr8bfWnudOoarTcNWafof+8Sf7BYzuOxPdvGJKFt6yYUY/M0smPnGSjWQLF8rMIr/a2KeE6oNwAXWF广西壮族自治区北海市铁山港区人民法院民 事 判 决 书（2022）桂0512民初159号原告：北海市铁山港区康顺淀粉厂，住所地广西农垦国有滨海农场二队南区，统一社会信用代码：91450512667040633J。负责人：黄家权，该厂厂长。委托诉讼代理人：刘勇军，广西天惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖文凯，广西天惠律师事务所律师。被告：北海市银拓生物科技有限公司，住所地北海市铁山港区南康镇农中白牛坡，统一社会信用代码：9145051206356126X6。法定代表人：陆星儒，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世星，广西红顶君律师事务所律师。原告北海市铁山港区康顺淀粉厂（以下简称康顺淀粉厂）与被告北海市银拓生物科技有限公司（以下简称银拓公司）排除妨害纠纷一案，本院于2022年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康顺淀粉厂的负责人黄家权及其委托诉讼代理人刘勇军、廖文凯，被告银拓公司的法定代表人陆星儒及其委托诉讼代理人李世星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康顺淀粉厂向本院提出诉讼请求：判决被告腾退所占用的原南康农中土地给原告。事实与理由：被告于2013年3月8日成立，公司住所地注册在北海市铁山港区××镇农中白牛坡（即案涉场地原南康农中，占地二、三十亩）。2010年3月30日，原告与北海市铁山港区南康镇人民政府签订《土地延包合同书》，南康镇人民政府将南康农中土地40多亩租赁给原告使用，租期从2010年4月1日起至2040年3月31日止。原告的投资人黄家权在南康镇长期经营甘蔗滤泥的批发零售，且与银拓公司以及陆亚银（银拓公司原法定代表人）自2013年起长期存在购销滤泥的生意往来。基于原告与银拓公司以及陆亚银的约定，由银拓公司购买原告提供的滤泥，原告提供场地（位于原告从南康镇政府承租的上述地块内，面积二、三十亩）给银拓公司用于堆放滤泥及加工生产。但自2019年起，银拓公司已停厂且不再购买原告方提供的甘蔗滤泥，并拖欠原告的投资人借款及部分货款逾百万元，且长期无偿占用原告提供的上述场地。原告故提起诉讼，望判如所请。 被告银拓公司辩称：本案性质应该是合同纠纷而不是排除妨害纠纷，被告不同意腾退土地。根据原告与被告签订的《有机原料买卖协议书》，约定被告向原告购买甘蔗泥并支付货款，原告免费向被告提供土地用于甘蔗泥加工并进行基础设施建设。双方在合作的过程中，应原告的要求被告最近一笔货款23万元先不支付给原告，并且由原告另外向被告出借资金用于厂房的第二条生产线建设，因此被告并不存在违约拒不支付货款的行为。后期原告为赚取更多利润将甘蔗泥卖给其他人，被告要求原告继续提供甘蔗泥但原告不予理会。根据协议约定，双方合作的期限是20年，双方未约定终止合同的事由，未约定原告有权单方解除合同，原告在被告已经投入大量资金建设厂房的情况下提出收回土地，将导致被告重大损失。因此双方应该协商处理相关事宜，原告提出腾退土地的诉求不应支持。经审理查明：原告北海市铁山港区康顺淀粉厂的性质为个人独资企业，投资人为黄家权。2010年3月30日，原告康顺淀粉厂与南康镇人民政府签订《土地延包合同书》，约定南康镇人民政府将原南康农中土地延包给原告康顺淀粉厂经营，期限为30年，从2010年4月1日起至2040年3月31日止，延包总金额为1 8万元，由原告康顺淀粉厂自签订合同之日起三个工作日内一次性付清，该合同还约定了原告承包的土地承包经营权不得转包、出租、转让流转等内容。2011年7月1日，被告银拓公司的原法定代表人陆亚银等人（乙方）与原告的投资人黄家权（甲方）签订了《有机原料买卖协议书》，主要内容为：1.合作内容：甲方将北海市铁山港区南康镇农中白牛坡陈年旧滤泥卖给乙方，甲方提供北海市铁山港区南康镇农中白牛坡所有场地；2.合同期限：从2011年7月18日起至2031年7月18日止，合同期限20年，……若乙方经营不下去，乙方在甲方所投入的机械设备，一律撤出，甲方不得以任何理由或借口拒绝乙方，届时需要延期，可由乙方在合作期满前一个月内提出申请，双方协商后再继续合约；3.合作方式：甲方的滤泥是从该场地卖给乙方就地转到市场销售……；4.……乙方所需的堆场由甲方在该场地划出20多亩无偿给乙方堆放原料使用；5.工艺与流程：乙方投入机械及设备，甲方提供电力、用水、工人住宿等便利，收费按市场价格由乙方负责等内容，但该协议书未就违约责任以及合同解除作出约定。黄家权与陆亚银等人在该协议书上签字，并加盖有原告康顺淀粉厂与被告银拓公司的印章。按照双方协议约定，自2011年11月起，被告银拓公司的原法定代表人陆亚银开始向原告康顺淀粉厂的投资人黄家权购买滤泥，原告免费提供案涉的原南康农中土地由被告经营使用。2011年11月至2012年4月期间，被告还向南康镇莲塘村民小组以及村民陈洪、陈俊杜租赁了部分土地，租赁期限20年，与原告提供的案涉土地合并使用，修建了银拓公司的厂房并安装了相关的生产设备。2018年年初，经双方结算，银拓公司尚欠黄家权部分滤泥款尚未支付，陆亚银因此向黄家权出具了《欠据》。2018年期间，黄家权又向银拓公司提供借款，银拓公司将借款用于扩大厂房规模建设。2019年4月22日，银拓公司因环境违法行为被责令停产，停产期间银拓公司仍聘有工人留守厂区。因黄家权不再向银拓公司出售滤泥，2022年2月25日，黄家权向银拓公司发出《限期腾退通知书》，以银拓公司已于2019年停产且不再购买其提供的滤泥，并拖欠其借款及部分货款逾百万元为由，要求银拓公司于2022年3月1日前腾退所占用的原南康农中场地。 另查明，2019年1月17日，黄家权向本院起诉要求被告银拓公司、陆亚银向其支付拖欠的滤泥款以及借款。本院分别作出（2019）桂0512民初32号、（2019）桂0512民初33号民事判决书，判决由陆亚银偿还黄家权货款23万元及逾期利息，由陆亚银、银拓公司共同偿还黄家权借款本金50万元及利息。该判决生效后，银拓公司履行了部分还款义务。上述生效判决还查明，陆亚银曾系被告银拓公司的法定代表人，2014年6月27日，银拓公司的法定代表人变更为陆星儒，陆亚银与陆星儒系父子关系。2022年4月，黄家权又以银拓公司、陆亚银拖欠其滤泥款23万元以及借款本金90万元为由，向本院另案提起诉讼，该两案因陆亚银正在广东省肇庆监狱服刑，目前尚未审结。还查明，被告法定代表人陆星儒的母亲曾于2020年11月10日向黄家权发送短信，要求黄家权向其出售滤泥，但黄家权未予理会。庭审中黄家权陈述，因银拓公司拖欠其滤泥货款，其于2017年之后就不再向银拓公司出售滤泥且2018年后不再经营滤泥生意。本院认为，案涉《有机原料买卖协议书》系由原告康顺淀粉厂的投资人黄家权与被告银拓公司的原法定代表人陆亚银签订，该协议书加盖有原、被告双方的印章，系双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该协议书合法有效。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第一百三十六条第二款关于“行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为”的规定，本案中，原告与被告签订《有机原料买卖协议书》，约定由被告向黄家权购买堆放在南康镇农中白牛坡的陈年旧滤泥，原告提供案涉的原南康农中土地供被告使用，合同期限为20年，从2011年7月18日起至2031年7月18日止。从双方约定的内容来看，该协议书并不是单纯的买卖合同关系，还包含了原告需履行向银拓公司提供案涉场地的义务，且该义务是双方之间协议得以履行的重要条件，是合同的主要内容。银拓公司正是基于对原告履行该项义务的合理信赖，才投入资金在涉案土地上新建厂房并安装了相关的生产设备。双方在履行合同的过程中，根据黄家权陈述，因银拓公司违约拖欠其滤泥货款，其于2017年之后就不再向银拓公司出售滤泥且2018年后不再经营滤泥生意，黄家权据此认为因双方之间不再存在买和卖的关系，《有机原料买卖协议书》即自动解除。但《有机原料买卖协议书》除了买卖合同关系之外，还包含了由原告向被告提供土地这一重要内容，即使双方之间的买卖关系已经自动解除，但关于案涉土地使用权的约定，因被告在土地上的添附行为并不必然自动解除。《有机原料买卖协议书》并未约定合同解除的条件，在合同约定的期限未届满之前，原告主张解除合同，应当符合合同的法定解除条件，并通知被告；被告有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现原告单方解除合同且未通知被告，被告又当庭提出异议，双方之间解除合同的效力因未经人民法院或者仲裁机构确认不生效。故关于原告辩称《有机原料买卖协议书》已经自动解除的意见，应不予采信。本案是排除妨害纠纷，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”妨害，是指非法、不正当地妨碍了权利人对物权的行使；排除妨害是指由于他人的非法行为，妨碍财产所有权人行使其占有、使用、收益、处分的权能时，财产所有人可以请求侵害人或者请求法院责令排除妨害，以保护财产所有人充分行使其所有权的各项权能。本案中，被告是基于《有机原料买卖协议书》从原告处合法取得案涉土地的使用权，在该协议书尚未经确认解除之前，原告诉求排除妨害依据不足，应不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”因此，原告可在双方之间的合同关系解除之后，再另行主张案涉土地的相关权利。 依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第二百三十六条、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：驳回原告北海市铁山港区康顺淀粉厂的诉讼请求。 案件受理费100元，因适用简易程序审理减半收取计50元，由原告北海市铁山港区康顺淀粉厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。审判员  胡英婷二〇二二年八月二日法官助理朱秋瑛书记员黄艳蓉

李世星

2023.08.02

https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=2IjKMv9NfIXW8GR2IywcIdJsjgedDnlwTDM4mCqgUtM6NmhJGD9Lb7fWnudOoarTcNWafof+8Sfk+HJJyIVA7hD79T7V6nd4lzBU/Xha1UAi6t9UYuf0gyPwSiD4fvxj广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂06民终415号上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。法定代表人：覃建兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫毅华，该公司员工。委托诉讼代理人：牙韩平，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄美艳，女，壮族，1978年4月17日出生，住广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人：李世星，广西冠鸿律师事务所律师。上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人黄美艳商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。富乐华公司上诉请求：撤销原审判决第二项判决，改判驳回黄美艳的第2、3、4项诉讼请求；本案诉讼费用由黄美艳承担。事实和理由：一、一审法院以2018年9月28日出具的商品房《竣工验收备案表》认定商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件，明显错误。1．五方验收的合法性在行政机关、司法判例中得到普遍认可和执行。购房合同约定以建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理五方验收合格作为交房条件，全国及防城港广泛使用并得到普遍执行。全国、广西及本市各级法院的案例一直来对建设单位提供的有五方盖章的建设工程质量竣工验收意见书均普遍认定符合交房条件。而且，根据2012年期间住房城乡建设部、工商总局对《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）约定的交房条件是商品房验收合格，并不是验收备案。实际上，“在建设工程竣工验收后”进行备案归档的时间普遍很长，本地有的楼盘甚至长达数年之久，因此一审判决将备案时间作为验收时间，明显不符合事实。2．富乐华公司于2014年5月28日组织的五方验收具有法律效力。《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）规定由建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行竣工验收，五方都是工程质量主体。根据《建设工程质量管理条例》第三条规定，富乐华公司于2014年5月28日组织通过五方验收具有法律效力。3.2014年5月28日五方验收完全符合合同的约定，建设单位组织的五方工程质量验收在实际工作生活中及合同履行中得到普遍执行和认可。既然法律规定工程验收的责任主体为富乐华公司，富乐华公司于2014年5月28日组织五方验收后向所有业主发出交房通知，绝大部分业主在五方验收后按通知收房装修入住，本市各楼盘也普遍执行五方验收后交房，是黄美艳在合同预留地址无法送达且拒不收房，才导致该房屋至今未能交付。4．黄美艳与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以认可。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定，双方约定交付的条件是经过建设、施工、设计、勘察、监理五方验收合格，交房的时间为2014年6月30日前。案涉房屋在2014年5月28日已通过五方验收，故富乐华公司向黄美艳交付的房屋符合合同前述约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五第五条的约定，买受人不得以附件五第五条第一款原因以外的任何理由拒绝接受商品房。因此在富乐华公司通知买受人黄美艳于2014年6月18日办理交房入伙手续后，应认定已将房屋交付给买受人黄美艳，该房屋的毁损、灭失及其他风险责任由买受人黄美艳承担。二、一审判决富乐华公司支付2355天的逾期交房违约金84,656.36元明显畸高，应予撤销。1．根据《民法典》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。如黄美艳认为富乐华公司未能按合同约定在2014年6月30日交付房屋，因在知道或者应当知道权利受到损害之日起向富乐华公司提出主张，但其直至2020年9月11日才向法院起诉，已明显超过诉讼时效。2．即使黄美艳的请求未超过诉讼时效，该违约金的计算期限也应为起诉之日往前计算三年，即365×3=1095天。一审判决富乐华公司承担2355天的违约金明显畸高，属司法不公。富乐华公司主观上不可能愿意延迟交房，实际上富乐华公司也积极履行合同及时通知黄美艳及广大业主收房，反而是黄美艳拒不收房，已经是对自己权利的放弃，富乐华公司没有理由承担其恶意造成的“损失”。3．黄美艳已于2019年12月22日到富乐华公司处签领案涉房屋的《不动产权证》，完全可在同一时期办理收房手续，但其拒不收房，此后的违约责任也不应由富乐华公司承担。三、一审法院认定“2019年1O月29日，原告向被告合同预留地址邮寄《关于逾期交房及承担违约责任的函》，告知原告尚未办理收房，根据合同约定被告应该按日支付已付房款万分之一的标准向原告支付违约金，且原告尚未取得商品房产权证书，已经构成违约，应按已付房款0.1%的标准向原告支付违约金。2019年11月1日，被告签收该邮件”系错误的。1、事实上，富乐华公司从未收到黄美艳邮寄的任何材料，从黄美艳在一审提供的证据35页上显示，黄美艳邮寄的地址是“广西壮族自治区防城港市港口区江山大道中央商务区CBD广场营销展示店馆广西”，并不是富乐华公司在《商品房买卖合同》第19页上预留的送达地址“防城港市江山大道中央商务区广场营销展示馆”，也不是富乐华公司工商注册的住所地。黄美艳在一审提供的证据35页上“收”处签收人是“富乐华公司”，并不是上诉人的名称“广西富乐华房地产开发有限公司”，而且黄美艳在一审提供的证据35页上并未显示其邮寄的文件内容，没有具体签收入的姓名，不能证实就是富乐华公司工作人员签收。富乐华公司实际上并未收到该邮件。2、根据黄美艳在一审提供的证据36页，该邮件的邮寄地址与证据35页的邮件地址相同，但证据36页邮件显示原址无此人被退回，由此可证实证据35页的邮件也应是无此人被退回，签收入并非富乐华公司的工作人员。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法作出公正的判决。黄美艳辩称，一、黄美艳的手机号码一直没有改变，该号码是作为双方约定的固定联系电话已写在了合同之中。富乐华公司可以随时电话通知黄美艳收房，但其却不打电话或发短信通知黄美艳收房，直到一审判决书送达后，其才突然通过电话短信通知黄美艳收房。富乐华公司这么长时间不通知黄美艳收房，其根本原因在于合同约定的交房时间到达时，该房屋未达到交房条件，不能正常使用，担心承担逾期交房的违约责任，故意拖延时间，企图蒙混过关。二、针对上诉状中提出的几个重点问题，黄美艳回应如下：l、商品房交付需取得竣工验收备案表问题，一审判决已经做了清楚详尽的司法说明。开发商必须取得竣工验收备案表才能证明房屋达到合格，才具备交付给购房人使用的条件，否则由于购房人不具备建设工程的专业知识无法判断房屋质量是否合格。富乐华公司提到取得竣工验收备案表需要很长时间甚至数年之久，主要原因就是相关建设工程没有达到真正意义的交付条件。若达到竣工验收备案表的验收条件，正常情况下几个星期就可以备案成功，不可能几年。2、仅仅取得五方验收，不能证明房屋符合使用条件。3、富乐华公司主张，黄美艳拒不收房没有任何根据。事实上，富乐华公司从未切实的通知黄美艳，其存在重大过错行为。4、富乐华公司提到，合同中约定有“买受人不得以五方验收以外的任何理由拒绝接受商品房”条款。这明显是开发商利用其优势地位，提前制作的商品房买卖合同格式合同，这其中就包括本条款的在内的很多霸王条款，在双方交易中，开发商均不同意购房人修改合同条款。5、一审判决富乐华公司承担违约金的计算方式正确，也没有超过诉讼时效。黄美艳是在2019年10月才收到房屋所在小区的物业公司要求交纳物业费和承担违约金的信函，自此才知道本案所涉房屋已竣工。因此，本案并没有超过诉讼时效。同时由于富乐华公司未尽到符合常规、常理的正确通知义务，没有正确发出书面通知，明明知道黄美艳的电话，却从来没有电话、或短信通知黄美艳收房。因此，一审判决认定违约金起算时间正确，应按合同约定的交房时间起算。再则，黄美艳知道办理房产证后，也积极地配合提交材料，并办理了房产证，并且提出要收房，可是富乐华公司无理要求黄美艳要先在交房通知书上倒签收房时间至2014年6月，否则不同意交房给黄美艳，强迫要求黄美艳承担重大的物业费和违约金。时至今日，富乐华公司仍然如此，拒不承认其未通知黄美艳，仍然坚持认为其已经在2014年6月已经交房给黄美艳，要求黄美艳承担全部物业费和违约金。因此，不是黄美艳不愿意收房，而是富乐华公司的做法无理至极。综上，富乐华公司的上诉理由不能成立，应予驳回。黄美艳向一审法院起诉请求：1．富乐华公司向黄美艳交付位于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处南侧防城港市中央商务区房屋，办理房屋交付的相关手续；2．富乐华公司向黄美艳支付逾期交付房屋违约金79336元（按合同约定按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，自2014年7月1日算至2020年7月16日，具体以富乐华公司履行之日止）；3．富乐华公司向黄美艳支付房屋租金72500元（自2014年7月1日算至2020年7月16日以每月1000元计算，具体以富乐华公司履行之日止）；4．本案的律师费3900元由富乐华公司承担。一审法院认定事实：2012年12月2日，黄美艳与富乐华公司签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：201257701），约定黄美艳购买由富乐华公司开发的位于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处南侧防城港市中央商务区，建筑面积140.42平方米，单价为每平方米2560元，总金额为359475元。富乐华公司应于2014年6月30日前向黄美艳交付经建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位验收合格的商品房；逾期超过90日后，黄美艳有权解除合同；黄美艳要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富乐华公司按日向黄美艳支付已付房价款万分之一的违约金。后富乐华公司向黄美艳开具发票认可黄美艳已支付全部购房款。2019年10月29日，黄美艳向富乐华公司合同预留地址邮寄《关于逾期交房及承担违约责任的函》，告知黄美艳尚未办理收房，根据合同约定富乐华公司应按日支付已付房款万分之一的标准向黄美艳支付违约金，且黄美艳尚未取得商品房产权证书，已构成违约，应按已付房款0.1％的标准向黄美艳支付违约金。2019年11月1日，富乐华公司签收该邮件。2019年12月18日，黄美艳委托广西欣源律师事务所向富乐华公司合同预留地址邮寄《律师函》，告知富乐华公司截至2019年12月19日已逾期交房1997天，并请求富乐华公司在收到该函件三日内向黄美艳交付该房屋并办理相关手续，该邮件因为原址无此人被退回。2018年9月28日，案涉楼盘取得《竣工验收备案表》。2019年12月22日，黄美艳到富乐华公司处签领案涉房屋的《不动产权证》。一审法院认为，黄美艳与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。黄美艳已向富乐华公司支付完全部购房款，富乐华公司应承担按期向黄美艳交付符合合同约定及法律规定的商品房。合同约定商品房的交付条件为“经建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。”建设单位组织设计、勘查、施工、监理等部门进行的竣工验收的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量安全监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否竣工验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件。富乐华公司辩称其于2014年5月20日向黄美艳寄送通知交房等材料、2018年8月18日向黄美艳邮寄要求办理房屋产权证的材料，但提供的证据中均未显示其邮寄的内容，且案涉房屋于2018年9月28日才通过竣工验收备案，即案涉房屋于2014年5月20日、2018年8月18日均未达到交付条件，富乐华公司即使在上述时间向黄美艳发送交房通知，亦不产生交房的法律效力。富乐华公司通过竣工验收备后，未通知黄美艳前来办理房屋交接手续，构成违约，应承担继续履行并赔偿黄美艳损失的违约责任，故对黄美艳要求富乐华公司交付案涉房屋的主张，予以支持。因富乐华公司逾期交房已超过90日，按照合同约定，富乐华公司应按日向黄美艳支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金，计至本案判决作出之日，富乐华公司应承担的逾期交房违约金为84,656.36元（359,475元×0.01％×2355天）。至于黄美艳请求富乐华公司支付租金损失，合同中未进行约定，且黄美艳因富乐华公司逾期交房所造成的损失已获得逾期交房违约金的补偿，对此不再支持。关于黄美艳主张富乐华公司应承担的律师费问题，未提供转账凭证及发票，无法查明该笔费用是否发生，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、富乐华公司在判决生效之日起三十日内向黄美艳交付防城港市江山大道与金花茶大道交汇处南侧防城港市中央商务区；二、富乐华公司在判决生效之日起十日内向黄美艳支付逾期交房违约金84656.36元；三、驳回黄美艳的其他诉讼请求。案件受理费3514.72元，减半收取计1757.36元，由黄美艳负担861.11元，富乐华公司负担896.25元。本院二审期间，黄美艳向本院提交如下证据：1．短信截图，证明一审判决后黄美艳第一次收到富乐华公司通过手机短信通知黄美艳收房，也证明了富乐华公司在此之前知道黄美艳的手机号码而从未通知过黄美艳收房；2．本机号码截图，证明本机号码与合同约定联系电话号码一致。经质证，富乐华公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据仅能够证实富乐华公司于2021年1月6日再一次发送办理交房手续的通知，但不能证实在此之前并未通过电话或短信通知黄美艳。本院认为，富乐华公司对上述证据的真实性、合法性无异议，且该证据与本案有一定的关联性，予以采纳。富乐华公司对一审判决查明的“2019年1O月29日，原告向被告合同预留地址邮寄《关于逾期交房及承担违约责任的函》，告知原告尚未办理收房，根据合同约定被告应该按日支付已付房款万分之一的标准向原告支付违约金，且原告尚未取得商品房产权证书，已经构成违约，应按已付房款0.1%的标准向原告支付违约金。2019年11月1日，被告签收该邮件”有异议。本院认为，该部分认定事实与本案实体处理无关，故本院不予确认。双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人对一审判决第一项均未提起上诉，本院依法予以维持。关于商品房的交付条件问题。商品房的质量问题关系到买受人的生命财产安全。出卖人在交付商品房时，除了符合合同约定的交付条件外，还应符合国家的相关标准。一审判决已对《商品房竣工验收备案表》是认定商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件作出了正确、清楚的论述，本院予以认可并不再赘述。富乐华公司上诉主张，其于2014年5月28日组织的五方验收即符合交付条件，缺乏法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。富乐华公司在一审中并未提出诉讼时效抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，本院对富乐华公司提出的时效抗辩不予支持。关于逾期交房天数问题。至一审判决作出之日，双方并未办理涉案商品房交接手续，富乐华公司对一审判决第一项即判令其向黄美艳交付涉案商品房未提起上诉，故一审判决逾期交房计算到判决作出之日共计2355天，逾期交房违约金合计84,656.36元，并无不当，本院予以维持。综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,514.72元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云二〇二一年五月二十六日法官助理 邹 采 伶 书  记  员 钟 璐 聪

李世星

2023.08.02

https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=nQaEQdsLTgsIt+lXO22kmZSFG+GwgxiqnwhQyHm+A2wPsxDd5Vgr+LfWnudOoarTcNWafof+8Sfk+HJJyIVA7hD79T7V6nd4lzBU/Xha1UAi6t9UYuf0gxyTwCMc+qY/广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0108民初1740号 原告：广西凯睿置业有限公司，住所广西南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷******房，统一社会信用代码9145010033069296X7。法定代表人：欧坚，职务执行董事。委托诉讼代理人：李世星，广西冠鸿律师事务所律师。被告：陆志灵，男，1981年8月2日出生，壮族，住，住广西崇左市江州区/div>被告：马青爱，女，1981年2月22日出生，壮族，住，住广西崇左市江州区/div>两被告共同委托诉讼代理人陆志良，广西艺高律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人韦陈星，广西艺高律师事务所实习律师。原告广西凯睿置业有限公司（以下简称凯睿公司）与被告陆志灵、马青爱商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案，依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告凯睿公司的委托诉讼代理人李世星、被告陆志灵、马青爱及其委托诉讼代理人陆志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯睿公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除凯睿公司与陆志灵、马青爱签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF2019012100334）及其《合同补充协议》、《房屋装修协议书》等购房文件；2.判令陆志灵、马青爱协助凯睿公司注销南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房的合同登记备案证明手续，注销合同登记备案证明手续的相关费用等由陆志灵、马青爱承担；3.判令陆志灵、马青爱协助凯睿公司注销南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房的不动产预告登记手续，注销不动产预告登记手续相关费用等由陆志灵、马青爱承担；4.判令陆志灵、马青爱向凯睿公司支付因商品房买卖合同、补充协议和装修协议书等合同解除的违约金224087元（违约金以毛坯房屋总价758967元和精装总价361470元相加后的1120437元为基数，按合同、补充协议和装修协议书约定20%的比例计算）；5.判令南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房已装修部分的所有权归凯睿公司所有；6.判令本案的诉讼费用由陆志灵、马青爱承担；7、判令本案的律师费53335元由陆志灵、马青爱承担。事实和理由：2019年1月29日，凯睿公司与陆志灵、马青爱签订《南宁市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》、《房屋装修协议书》等购房文件，约定陆志灵、马青爱向凯睿公司购买南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房屋（以下简称“案涉房屋”）一套，购房款总金额为1120437元整，其中毛坯房款为758967元整，精装修价款为361470元整。陆志灵、马青爱选择案涉房屋的毛坯款在首付分期付款后，余款以银行贷款支付，和精装修价款以首付分期及余款以银行按揭贷款付款方式支付。在上述购房文件签订后，陆志灵、马青爱理应按约定付款，然而截止2020年3月，陆志灵、马青爱向凯睿公司仅共计支付毛坯房款411967元，仅共计支付精装修价款228470元，二者合计640437元，尚有毛坯房款347000元和精装修款133000元未付清。凯睿公司已依约为陆志灵、马青爱办理了商品房预售合同登记备案表手续和不动产登记证明预告登记手续。根据《南宁市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》、《房屋装修协议书》等购房文件的约定，陆志灵、马青爱均应分别于2019年6月13日、2019年3月29日前付清剩余毛坯购房款和装修款，但陆志灵、马青爱时至今日亦然拒不付清余款合计480000元。根据凯睿公司与陆志灵、马青爱签订的《南宁市商品房买卖合同》第七条、第八条及附件六《合同补充协议》第一条、第二条、第十一条第1款、第2款等条款的约定，因买受人未能按照合同约定支付房款，逾期超过30日的，出卖人有权单方解除本合同；若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付涉案房价款总额20%的违约金，并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续，因此产生的全部费用由买受人承担；不论何种原因，出卖人有权在向买受人退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用，理应包括但不限于诉讼费、律师费等各项费用。同时，根据《房屋装修协议书》第三条、第四条、第八条第2、3、5等条款的约定，购房人逾期超过30日仍未支付全部款项的，出卖人有权单方解除本协议，并按本条第5款的约定执行；如因购房人原因导致该商品房之《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》解除的，本协议同时解除，出卖人已完工部分所有权归出卖人所有，出卖人可自行处置；因购房人原因导致本协议解除的，购房人应向出卖人支付本协议总价20%的违约金，出卖人已完工部分所有权归出卖人所有，出卖人可自行处置；本协议解除时，视为购房人对《商品房买卖合同》及《补充协议》根本违约，购房人承诺出卖人有权单方解除该商品房之《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》，且购房人应按《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定对出卖人承担相应的违约责任。因此，陆志灵、马青爱应当在装修协议解除时承担精装修总价款20%的违约金，案涉房屋已装修部分的所有权归凯睿公司所有，装修协议解除的同时，合同和补充协议一并解除，并由陆志灵、马青爱承担诉讼费、律师费等一切费用。凯睿公司认为，陆志灵、马青爱未按期付清剩余毛坯房款和精装修款的行为，已严重违反《南宁市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》、《房屋装修协议书》等购房文件的约定，属于根本违约，无法达到合同及其补充协议、装修协议书等购房文件的合同目的，符合约定的解除条件。凯睿公司已多次催告陆志灵、马青爱依约付清余款或办理解除合同手续，但陆志灵、马青爱一直均置之不理。凯睿公司迫不得已才诉至法院，因此产生的违约金和包括律师费在内的诉讼费等费用理应由陆志灵、马青爱全部承担。为维护凯睿公司的合法权益，特诉至法院，望判如所请。在庭审中，凯睿公司申请撤回第2、3项诉讼请求中注销手续的费用由陆志灵、马青爱承担的诉讼请求，同时亦撤回第5项诉讼请求。陆志灵、马青爱共同辩称：1、凯睿公司与陆志灵、马青爱签订的《南宁市商品房买卖合同》真实合法有效，但是没有达到解除合同的条件。在签订《南宁市商品房买卖合同》后，陆志灵、马青爱去银行办理贷款，由于贷款没有通过，于是二人与凯睿公司就商议变更合同，口头协商分期支付剩余的款项。凯睿公司没有把《南宁市商品房买卖合同》发给陆志灵、马青爱，至今陆志灵、马青爱手上没有合同原件。2019年5月被拒绝贷款后，凯睿公司要求陆志灵、马青爱尽快支付房款，陆志灵、马青爱于6月份向凯睿公司转款13万元、7月向凯睿公司转款6万元、8月向凯睿公司转款7万元。2019年11月24日代理人陆志良通过银行代陆志灵、马青爱转账2万元到凯睿公司的账户，但是陆志灵、马青爱由于没有票据就没有把2万元扣减出来。本案庭审当日，陆志良还代陆志灵、马青爱向凯睿公司支付2万元的房款，共计4万元。陆志灵、马青爱没有放弃案涉房屋，积极争取每月向凯睿公司转一笔房款。由于疫情原因，陆志灵、马青爱确实无法每月支付款项，希望凯睿公司能给予陆志灵、马青爱一定的时间把剩余42万元的款项补上，代理人还有5万元，但由于手机转款数额被限制一天不能转款超出5万元，所以庭审当天无法再继续转账给凯睿公司。陆志灵、马青爱愿意在交房之前把所有款项支付完。由于疫情原因，凯睿公司向陆志灵、马青爱发出了延期2个月交房的通知，2020年11月才能交房，陆志灵、马青爱认为，陆志灵、马青爱在交房之前把剩余款项支付完毕就不应解除合同。2、关于凯睿公司的第二、三项诉请，凯睿公司要求陆志灵、马青爱协助办理变更手续没有事实和及法律依据。3、对于凯睿公司的第四项诉请，凯睿公司主张以1120437元为基数违约金计算过高，20%的比例也过高。4、律师费的计算基数和标准不符合法律规定，且过高，本案只是在一审审理中尚未进入执行阶段，而凯睿公司的律师费包含了一审审理的代理费和执行阶段的代理费，而且凯睿公司提交的是收据不是正式的发票，陆志灵、马青爱亦不予认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，于下文论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月20日，南宁市住房保障和房产管理局向凯睿公司就“合景香悦四季”项目颁发《商品房预售许可证》（南房预字【2018】第566号）。凯睿公司（出卖人）、陆志灵、马青爱（买受人）于2019年1月29日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定陆志灵、马青爱购买凯睿公司开发建设的位于南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房，房价款758967元。其中，该合同第四条第一款第一项约定，案涉房屋占用范围内的土地使用权已设定抵押并办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，抵押登记日期为2017年7月28日。该合同附件六《合同补充协议》第一条第一款第三项约定，首期款：买受人应于本合同签订时支付合同总价款的10％即75897元；买受人应于2019年4月15日前向出卖人支付合同总价款的5％即37948元；买受人应于2019年5月5日前向出卖人支付合同总价款的5.02％即38122元。除首期款外，剩余房款607000元由买受人向银行申请按揭贷款方式缴清全部房款。第一条第二款第二项约定，买受人逾期办妥按揭贷款申请手续的，每逾期一日，买受人按按揭贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期30日，出卖人有权选择单方面解除本合同，并按本补充协议第十一条的约定执行。第一条第二款第四项约定，买受人选择按揭贷款方式支付购房价款的，不影响买受人按期支付购房价款之义务。如买受人逾期办妥按揭贷款申请手续或办妥贷款房款手续的，或贷款机构批准或实际发放的按揭款少于买受人申请的按揭款的，则买受人仍应当继续履行支付购房款的义务，并在本合同约定的应办妥按揭贷款放款期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。第二条第一款约定，买受人逾期支付购房款或其他任何应付款项，每逾期一日，买受人应按应付未付款的万分之五向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及顺延申请房屋不动产登记或办结《商品房现售备案证明》及通知买受人领取办理不动产权登记资料的时间；逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十一条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍按应付未付款的万分之五向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日。第十一条第一款约定，若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房价款总额20％的违约金并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案及预告登记撤销、房屋抵押和预抵押解押及房屋产权过户回出卖人名下等在内的所有合同解除手续，因此所产生的全部费用由买受人承担。第十一条第二款约定，无论因任何原因导致本合同解除的，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除手续，否则每逾期一日，买受人应向出卖人支付房价款总额万分之五的违约金。买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续及买受人向出卖人返还该商品房后，出卖人根据本合同约定将买受人已支付的购房款退还买受人。不论何种原因，出卖人均有权在向买受人退还其以支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用。如买受人已付房价款不足以扣除前述违约金及相关费用的，则买受人应另行赔偿出卖人。如出卖人需向买受人支付有关款项的，应在前述合同解除手续办妥后方予办理。2019年1月29日，陆志灵、马青爱分别向凯睿公司支付20000元定金、55897元首期款。而后，陆志灵、马青爱分别于2019年4月14日、2019年5月5日、2019年6月16日、2019年7月27日和2019年8月29日向凯睿公司支付房款37948元、38122元、130000元、60000元和70000元，以上合计411967元。在庭审中，凯睿公司认可收到了上述购房款。2019年1月29日，凯睿公司（乙方）、陆志灵、马青爱（甲方）签订一份《房屋装修协议书》，约定陆志灵、马青爱自愿不可撤销的全权委托凯睿公司对南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元九层901号房进行精装修设计及施工工程，总价款361470元。协议第四条第一款第三项约定，陆志灵、马青爱在签订本协议当天支付总价款的10％即36147元；陆志灵、马青爱应于2019年4月15日之前向凯睿公司支付合同总价款的10％即36147元；陆志灵、马青爱应于2019年5月5日之前向凯睿公司支付合同总价款的10.01％即36176元；剩余总价款69.99%即253000元由陆志灵、马青爱自愿自行向银行申请办理贷款付款，并保证全部贷款金额在2019年3月29日前内划入凯睿公司指定账户内。第八条第一款约定，乙方逾期移交本工程，每逾期一日，乙方按本协议总价的万分之一向甲方支付违约金，该违约金以甲方已付装修费的3％为限。同时，乙方应尽快按质完成本工程并移交甲方，甲方同意不以乙方逾期移交装修工程为由解除本协议。第八条第二款约定，如甲方逾期付款的，每逾期一日，甲方按本协议总价款的万分之五向乙方支付违约金，乙方有权相应顺延本工程的移交时间，并不承担逾期移交的违约责任。甲方逾期超过30日仍未支付的全部款项，乙方有权单方解除本协议，并按本条第5款的约定执行。第八条第三款约定，如因甲方原因导致该商品房之《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》解除的，本协议同时解除，乙方已完工部分所有权归乙方所有，乙方可自行处置。同时，甲方应向乙方支付本协议总价20％的违约金。第八条第四款约定，如因非甲方原因导致该商品房《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》解除的，本协议同时解除，乙方只须无息返还甲方全部已付装修款项，乙方已完工部分所有权归乙方，乙方可自行处置。第八条第五款约定，因甲方原因导致本协议解除的，甲方应向乙方支付本协议总价20％的违约金，乙方已完工部分所有权归乙方所有，乙方可自行处置。本协议解除时，视为甲方对《商品房买卖合同》及《补充协议》根本违约，甲方承诺乙方有权单方解除该商品房之《协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》，且甲方应按《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定对乙方承诺相应的违约责任。2019年1月29日，陆志灵、马青爱向凯睿公司支付36147元装修首期款。随后，陆志灵、马青爱分别于2019年4月14日、2019年5月5日、2019年9月29日分别向凯睿公司支付装修款36147元、36176元、120000元，以上合计228470元。在庭审中，凯睿公司认可收到了上述装修款。另查明，在上述《商品房买卖合同》和《房屋装修协议书》签订后，凯睿公司于2019年4月12日为该套房办理了买受人为陆志灵、马青爱的商品房买卖合同登记备案证明(业务编号：2019031901728）；于2019年6月5日办理了预告登记权利人为陆志灵、马青爱的预告登记证（编号：桂【2019】南宁市不动产证明第0186883号）。2019年5月29日、2019年9月6日，凯睿公司分别向陆志灵、马青爱发出两份《法务公函》均要求陆志灵、马青爱尽快付清相关款项并支付违约金或到凯睿公司办理解除合同相关手续。2020年1月19日，凯睿公司与广西冠鸿律师事务所签订了《委托代理合同》，凯睿公司为本案应支付53335元律师费。再查明，陆志灵、马青爱的委托诉讼代理人陆志良于2019年11月24日、2020年6月18日分别向凯睿公司的公司账户转入20000元、40000元，合计60000元，并分别备注“代陆志灵马青爱香悦23号楼2单元901号房”和“代陆志灵马青爱付购房款”。在庭审中，陆志良主张其与陆志灵是亲戚关系，故前述60000元款项均为其代陆志灵、马青爱向凯睿公司转账的购房款。凯睿公司认可该公司确实收到了前述60000元购房款。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议、《房屋装修协议书》是否合法有效？凯睿公司是否可以解除上述合同？2、陆志灵、马青爱是否需要承担违约责任？陆志灵、马青爱是否需要向凯睿公司支付违约金？如需支付，违约金的金额应当如何认定和计算？3、陆志灵、马青爱是否协助凯睿公司办理注销合同登记备案手续和注销不动产预告登记手续？4、陆志灵、马青爱是否需要承担凯睿公司因本案支出的律师费？如需承担，该律师费的金额应当如何认定？关于第一个争议焦点，当事人对于自己的主张，有责任提供证据证明。具体在本案中，凯睿公司与陆志灵、马青爱签订的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议、《房屋装修协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。由于陆志灵、马青爱未按照前述合同的约定按时足额支付剩余购房款及装修款，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条第（三）款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定以及《南宁市商品房买卖合同》的合同补充协议第二条“买受人逾期付款的违约责任”和《房屋装修协议书》第八条“违约责任及合同解除”的约定，凯睿公司主张解除前述合同有法律依据和合同约定，故本院予以支持。虽然陆志灵、马青爱主张在其二人被银行拒贷后仍继续向凯睿公司支付了部分购房款和装修款，并已通过凯睿公司的员工张安然与凯睿公司协商并变更了前述合同约定的付款方式为分期支付。但是，由于陆志灵、马青爱提交的证据即其与张安然的微信聊天记录并无原件核对且内容亦不足以证明凯睿公司同意变更合同约定的付款方式，且其二人在本案中亦未提交其他证据证明凯睿公司明确同意变更合同约定的付款方式，加之凯睿公司亦不予认可并提交证据证明该公司曾发出《法务公函》明确要求陆志灵、马青爱及时清偿房款。因此，本院对于陆志灵、马青爱的该主张不予支持，陆志灵、马青爱应承担举证不能的法律后果。关于第二个争议焦点。由于陆志灵、马青爱已构成违约，故陆志灵、马青爱应承担违约责任。关于违约金的数额。凯睿公司主张根据合同约定，陆志灵、马青爱应支付商品房买卖合同价款的20%及房屋装修款的20%共计224087元。陆志灵、马青爱则主张违约金过高。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，凯睿公司和陆志灵、马青爱均未提交任何证据证明凯睿公司的实际损失，因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，凯睿公司的实际损失应认定为：陆志灵、马青爱应付房款及装修款自应缴纳之日至合同解除之日的利息损失。至于陆志灵、马青爱主张本案违约金应从凯睿公司的员工张安然向该公司领导打报告要求其二人在2020年春节前付清购房款和装修款的时间（即2020年1月24日）起算，且应当按照尚欠款项的年利率6%计算违约金，由于陆志灵、马青爱的该主张无合同约定及法律依据，且陆志灵、马青爱并未提交相关证据证明凯睿公司已同意其二人延期至2020年春节支付购房款和装修款，加之凯睿公司并不认可，故对于陆志灵、马青爱的该主张，本院不予认可。但是，至于陆志灵、马青爱向凯睿公司已支付的购房款和装修款。如凯睿公司用该款抵扣前述利息损失，抵扣后的剩余款项应由凯睿公司退还陆志灵、马青爱。如凯睿公司未予退还，陆志灵、马青爱可另行主张。关于第三个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定以及案涉《南宁市商品房买卖合同》的补充协议第十一条第一款的约定，如因陆志灵、马青爱的原因导致合同解除的，陆志灵、马青爱应按照凯睿公司要求的时间与凯睿公司到房管部门办妥包括合同备案及预告登记撤销、房屋抵押和预抵押解押及房屋产权过户回凯睿公司名下等在内的所有合同解除手续。根据前述已知，本案合同的解除是陆志灵、马青爱的违约行为所导致，因此，陆志灵、马青爱应根据法律规定和前述合同的约定协助凯睿公司办理商品房买卖合同登记备案证明注销登记和不动产预告登记注销登记。关于第四个争议焦点。陆志灵、马青爱作为违约方，凯睿公司为此产生的律师代理费系由陆志灵、马青爱违约所造成的损失。由于凯睿公司诉请的律师费53335元未超出《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费[2013]41号）所确定的广西壮族自治区律师服务收费标准，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，以及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除广西凯睿置业有限公司与陆志灵、马青爱签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、解除广西凯睿置业有限公司与陆志灵、马青爱签订的《房屋装修协议书》；三、陆志灵、马青爱协助广西凯睿置业有限公司办理位于南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房的商品房买卖合同登记备案证明注销登记；四、陆志灵、马青爱协助广西凯睿置业有限公司办理位于南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房的不动产预告登记注销登记；五、陆志灵、马青爱向广西凯睿置业有限公司支付《南宁市商品房买卖合同》违约金（违约金计算：以607000元为基数，按同期中国人民银行贷款利率上浮30%，自2019年6月13日起计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至《南宁市商品房买卖合同》解除之日止）；六、陆志灵、马青爱向广西凯睿置业有限公司支付《房屋装修协议书》违约金（违约金计算：以253000元为基数，按同期中国人民银行贷款利率上浮30%，自2019年3月29日起计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至《房屋装修协议书》解除之日止）；七、陆志灵、马青爱向广西凯睿置业有限公司支付律师代理费53335元；八、驳回广西凯睿置业有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费7064元，由陆志灵、马青爱负担4945元，广西凯睿置业有限公司负担2119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  罗晖二〇二〇年六月二十七日书记员  詹妮

李世星

2023.08.02

https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=huIWvFi20HcBMoju1I8+4J9N6y5NaMoKE5BNGivP/bc572QX6jly+bfWnudOoarTcNWafof+8Sfk+HJJyIVA7hD79T7V6nd4lzBU/Xha1UAi6t9UYuf0g83WzGvLmrZG广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0108民初2829号原告：广西合景房地产开发有限公司，住所地南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷8号2楼202号房，统一社会信用代码914500000719854927。法定代表人：黄妍萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李世星，广西冠鸿律师事务所律师。被告：张晓青，女，1965年9月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。案由：追偿权纠纷适用程序：普通程序立案日期：2020年5月20日开庭日期：2021年1月8日当事人到庭情况：原告方：原告广西合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）的委托诉讼代理人李世星到庭。被告方：被告张晓青到庭。原告诉讼请求诉讼请求：1.被告向原告支付代偿款901960.28元及违约金227714元（计算方法：违约金根据合同约定按房屋总价款1138570元的20%计算）；2.本案律师费5万元由被告承担；3.本案的诉讼费用包括案件受理费由被告承担。被告答辩意见被告张晓青辩称，1.对原告诉请的代偿款901960.28元无异议，但是被告自2017年因刑事犯罪被抓捕，案涉房屋已经被查封，希望用查封的房子来清偿原告的款项；2.被告并非故意违约，原告主张的违约金227714元过高，请求法院予以调低；3.对律师费5万元不予认可，不应由被告支付。本案相关事实一、商品房买卖合同订立：1.合同名称和签订时间：《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01931501），2016年12月23日。2.合同当事人：原告作为出卖人、被告作为买受人。3.合同标的：被告购买原告开发建设的位于南宁市良庆区，该房建筑面积122.25平方米，总房款1138570元。4.合同相关约定：买受人于合同签订时即2016年12月23日支付首期房款228570元，剩余房款91万元须在首期款付款期限届满之日起7个工作日内办妥银行按揭贷款申请手续。合同附件六《合同补充协议》第一条第三款第六项约定，因出卖人为买受人按揭贷款提供担保而导致出卖人需向贷款机构承担保证责任的，出卖人有权向买受人追偿因承担保证责任所向贷款机构偿还之款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等）以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、评估费、律师费）；买受人须自出卖人代还款项或支出费用之日起3日内向出卖人归还上述全部款项及费用，否则自出卖人代还款项或支出费用之日起，买受人应按日按出卖人代还款项及支出费用总额的千分之三向出卖人支付违约金；如发生前述出卖人向贷款机构承担保证责任情形的，出卖人除有权向买受人追偿上述代还款项、支出费用及违约金外，还有权选择是否单方面解除本合同；如出卖人选择不解除本合同的，则买受人还应向出卖人支付出卖人代偿款项及支出费用总额20%的违约金。二、贷款合同订立：1.合同名称和签订时间：《个人房屋按揭贷款合同》（编号：157170000025），2017年1月26日。2.合同当事人：被告作为借款人、抵押人，原告作为保证人，广发银行股份有限公司南宁分行（以下简称广发银行南宁分行）作为贷款人。3.借款本金：91万元。3.担保方式：原告提供连带责任保证。4.担保范围：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用等）。三、合同履行情况：2016年12月19日、12月23日，被告分别向原告支付定金2万元、首期款208570元，合计228570元；广发银行南宁分行发放贷款91万元，该款已依约划入原告的账户。原告于2017年1月22日为涉案房办理了买受人为张晓青的商品房买卖合同登记备案证明（登记编号：201701140225），于2017年5月10日办理了预告登记权利人为张晓青的预告登记证[编号：桂（2017）南宁市不动产证明第0080622号]。四、原告代偿情况：由于被告不按《个人房屋按揭贷款合同》约定还贷，广发银行南宁分行要求原告履行担保责任，并分别于2019年4月22日、2019年9月27日、2020年1月7日从原告的银行账户划扣37543.36元、31563.87元、832853.05元作为代被告还贷付息，上述款项共计901960.28元。五、需要说明的其他事项：原告委托广西冠鸿律师事务所律师作为本案诉讼代理人参加诉讼，支出律师费5万元。本院裁判意见本案系为被告提供担保的原告，在承担了保证责任后，向作为债务人的被告追偿其代偿款而引发的纠纷，本案案由应为追偿权纠纷。原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议，以及原、被告与银行共同签订的《个人房屋按揭贷款合同》，均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。被告未依约定向银行还贷，导致原告承担保证责任，被广发银行南宁分行扣划款项用于代偿全部贷款及利息、罚息、复利等。原告在依约承担保证责任后,有权向被告追偿。原告诉请被告偿还代偿款901960.28元，有合同依据和法律依据，本院予以支持。违约金方面。被告主张合同约定的违约金过高。违约金系以补偿损失为主、以惩罚为辅，鉴于原告未能提供证据证明其损失情况，本院认定原告主张和合同约定的违约金计算标准过高。综合当事人的缔约能力、原告垫付款项时长、违约金约定适用格式合同条款、当事人的过错程度及预期利益等因素，且原告损失是基于为被告代垫款项901960.28元所致的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法调整并酌定违约金为原告代偿款901960.28元的10%即90196元（901960.28元×10%）。律师费方面。因被告违约，原告聘请律师参加诉讼，支出律师费5万元。根据合同约定，原告因向被告追偿支出的律师费应由被告承担。但该费用已超出广西壮族自治区律师服务收费标准规定的范围。故本院依法支持被告赔偿原告律师费损失42686元，超出部分不予支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张晓青于本判决生效之日起7日内向原告广西合景房地产开发有限公司偿还代偿款901960.28元；二、被告张晓青于本判决生效之日起7日内向原告广西合景房地产开发有限公司支付违约金90196元；三、被告张晓青于本判决生效之日起7日内向原告广西合景房地产开发有限公司赔偿律师费42686元；四、驳回原告广西合景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按照本判决指定的期间履行义务的，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。-6-案件受理费15418元，由被告张晓青负担13525.1元，原告广西合景房地产开发有限公司负担1892.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  莫俊雅人民陪审员  谢月飞人民陪审员  李彦玲二〇二一年四月一日法官 助理  庞艺元书 记 员  陆 茜

李世星

2023.08.02