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广西壮族自治区武宣县人民法院 民事判书 (2023) 桂1323民初664号 原告:广西谐冠建筑劳务有限责任公司,住所地:柳州市航生路东苑二区8号,统一社会信用代码:91450204MA5KBM4C83。 法定代表人:阳赛尧, 总经理。 委托诉讼代理人:韦广苗,广西胜开律师事务所律师。 被告:湖南恒越工程劳务有限公司,住所地:湖南省娄底市娄星区白塘路西侧南贸东街南侧0001幢101号,统一社会信用代码: 91431300MA4P8MOL2E。 法定代表人:戴文博,董事长。 委托诉讼代理人:李世星,广西红顶律师事务所律师。 被告:广西交通设计集团有限公司,住所地:南宁市青秀区民族大道153号,统一社会信用代码: 91450000198226573F。 法定代表人:周铮,董事长。 委托诉讼代理人: 龙冀,该公司员工。 被告:浙江数智交院科技股份有限公司,住所地:浙江省杭州市西湖区余杭塘路 928号。统一社会信用代码: 91330000470040234R。 法定代表人:吴德兴,董事长。 委托诉讼代理人:顾静刚,浙江京衡律师事务所律师。   被告:阳集尧,男, 1982年10月20日出生,汉族,住湖南省双峰县甘棠盐井村第四村民组,公民身份号码:432522198210201198。   原告广西谐冠建筑劳务有限责任公司(以下简称谐冠劳务公司)诉被告湖南恒越工程劳务有限公司(以下简称湖南恒越公司)、广西交通设计集团有限公司(以下简称交通设计集团)、浙江数智交院科技股份有限公司(以下简称数智交院公司)、阳集尧建设工程合同纠纷一案,本院2023年3月29日立案后,在审理过程中,根据被告湖南恒越公司的申请,本院依法追加阳集尧作为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序,于2023年6月6日公开开庭进行了审理。原告谐冠劳务公司的法定代表人阳赛尧及其委托诉讼代理人韦广苗,被告湖南恒越公司的法定代表人戴文博及其委托诉讼代理人李世星,被告交通设计集团的委托诉讼代理人龙冀,被告数智交院公司的委托诉讼代理人顾静刚,被告阳集尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   谐冠劳务公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告湖南恒越公司和数智交院公司支付原告代垫工人劳务费 784239.4元;2、判令被告湖南恒越公司向原告支付逾期利息39167.3元(以784239.4元为基数,从2021年5月1日起按全国银行间同行拆借中心公布的贷款基准利率分段计付,暂按年3.85%计息), 至被告付清款项之日止,现暂计至2022年8月10日止); 3、被告交通设计集团承担连带责任;4、本案诉讼费由被告承担。庭审中,原告变更诉请第一项为:“判令被告湖南恒越公司和数智交院公司支付原告代垫工人劳务费 1147526.5元”;变更诉请第二项为:判令被告湖南恒越公司向原告支付逾期利息57598.57元(以1147526.5元为基数,从2021年5月1日起按全国银行间同行拆借中心公布的贷款基准利率分段记计付)。   事实和理由:经他人介绍,原告挂靠被告湖南恒越公司分包由被告交通设计集团总包的梧州-那坡公路平南至武宣段高速路施工的钻探工作。原告承接钻探工作后,于2020年5月派机器及工人进驻工地并展开钻探工作,2021年1月底完工。其间,机器运作的油费、工人工资均由原告先行垫资,现原告垫资支付的工人工资被告还有没支付给原告,原告多次向被告主张垫付的工人工资,被告以各种理由推脱。综上所述, 被告的行为已侵犯原告的财产权益。为维护原告的合法财产权益,向本院提起诉讼,请依法支持原告诉讼请求。   湖南恒越公司答辩称,其意见如下: 1、首先原告与湖南恒越公司不存在挂靠关系,双方并没有签订挂靠合同,也没有实际的挂靠事实,原告与其公司没有任何付款凭证或其他事实上的法律关系。原告提交的相关证据不能证明原告与其公司存在挂靠关系, 所以,其认为对于原告要求被告支付工人劳务费不予认可,对其他诉讼请求也不予认可;2、因为湖南恒越公司在收到总包工程款之后,其公司已将全部工程款扣除劳务费后,向本案所涉工程的实际施工人阳集尧支付了全部的工程款,其提交了相关的支付凭证证明其已经履行了相关的工程款支付义务,在本案中不应再承担任何的义务和责任。   交通设计集团答辩称,其意见如下: 一、根据合同相对性原则,其公司不是本案的适格被告,不应当承担责任。根据《民法典》第465条的规定,依法成立的合同,仅对合同当事人具有法律拘束力,体现了合同相对性。对于合同相对性原则,主要从主体的相对性、内容的相对性、责任的相对性三个方面理解。具体到本案当中,谐冠劳务公司和湖南恒越公司形成合同关系,双方负有合同规定的法律义务,谐冠劳务公司应当起诉湖南恒越公司,而不是交通设计集团。在本案中,交通设计集团自始至终没有和谐冠劳务公司签订过任何合同,也没有通过任何形式委托或要求谐冠劳务公司承接本案涉及的工程项目。虽然交通设计集团承接广西交通投资集团有限公司平南至武宣高速公路工程项目,但是交通设计集团与谐冠劳务公司并未直接发生法律关系。因此,交通设计集团不应在本案中承担任何法律责任。综上, 其认为,谐冠劳务公司的诉请没有事实和法律依据,应当全部驳回其对交通设计集团的诉讼请求。   数智交院公司辩称: 1、答辩人与原告之间无合同关系,答辩人在案涉项目中的工程款已经全部结清,原告无权向答辩人主张款项。答辩人是将案涉项目中的部分劳务工作交由湖南恒越公司实施,原告无权突破合同相对性原则,向答辩人主张款项,而且答辩人已经全部付清湖南恒越公司的款项,答辩人的证据中已经举证证明;2、原告主张的逾期利息,没有事实和法律依据,如上所述, 答辩人不承担向原告给付任何金钱的义务, 且原告主张的利率超过现行的贷款市场报价利率。   阳集尧答辩称: 答辩人与原告一直没有结算,原告起诉湖南恒越公司支付所有工程款项不成立。原告所陈述的工程量中有部分工程量不是本案几个被告的,所以其认为原告在庭审时变更诉讼请求追加金额的事情不合理。原、被告双方之间没有合同关系,原告的证据是不被认可的,原告阐述的刘冬波,刘平固等人与被告无关,请法院查明事实,驳回原告诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 被告广西交通投资集团有限公司承建平南至武宣高速公路工程项目,被告数智交院公司负责梧州-那坡公路的勘查设计工作。2020年,被告阳集尧挂靠被告湖南恒越公司和杭州环岩工程技术有限公司(以下简称杭州环岩公司), 以湖南恒越公司和杭州环岩公司的名义,分别与数智交院公司签订了分包合同,分别承包了梧州-那坡公路平南至武宣段高速路两个不同标段的地质勘查工作。之后,阳集尧与其胞兄阳赛尧共同合伙完成前述两个标段的地质勘查工作,阳赛尧以谐冠劳务公司名义组织工人进行钻探施工。施工结束后,2021年2月5日,湖南恒越公司(乙方)与数智交院公司(甲方)进行结算,双方签订了《结算协议》,双方一致确认:乙方已按合同要求开展了勘查工作,最终勘查合作费为3984426.28元。数智交院公司已支付湖南恒越公司工程款共计3582000元,剩余工程款以代湖南恒越公司支付拖欠的农民工工资的方式支付完毕。2021年12月1日,阳集尧与湖南恒越公司核对后,阳集尧确认已收到湖南恒越公司所列工程款数额。2021年12月29日,杭州环岩公司(甲方)与阳集尧(乙方)结算后,双方签订了《项目结算支付协议》, 双方一致确认:乙方(阳集尧)完成的施工内容甲方已全部结算,甲方已向乙方支付500000元和 190274.50元,甲方收取开票额的6%作为管理费,剩余费用合计为900324.504元。阳集尧在庭审中确认已与湖南恒越公司、杭州环岩公司分别进行结算,两个合同范围内的工程已做完,工程款也已支付完毕。由于阳集尧与阳赛尧至今未进行结算,阳赛尧找到本案几个被告要求支付劳务费未果,原告遂诉至本院,提出前述诉讼请求。上述事实,有原告提供的工资表;被告湖南恒越公司提供的《挂靠协议》、转账支付凭证、《湖南恒越工程劳务有限公司就阳集尧实际施工负责的梧州-那坡公路平南至武宣段施工图阶段工点地质勘查项目开票及转账汇总》;被告数智交院公司提供的《结算协议》、《项目结算支付协议》等证据及本院庭审笔录在卷佐证。   本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。关于原告的诉讼请求应否支持的问题。本院认为,数智交院公司分别与湖南恒越公司、杭州环岩公司签订了分包合同,分别承包了梧州-那坡公路平南至武宣段高速路两个不同标段的地质勘查工作,数智交院公司与湖南恒越公司、杭州环岩公司存在建设工程合同关系,阳集尧挂靠被告湖南恒越公司和杭州环岩公司进行施工,阳集尧才是案涉梧州-那坡公路平南至武宣段高速路两个不同标段的地质勘查工作的实际施工人,本案原告与湖南恒越公司、数智交院公司、交通设计集团之间均没有合同关系,原告突破合同相对性原则要求湖南恒越公司、数智交院公司、交通设计集团承担支付责任,没有法律依据,本院不予支持。被告阳集尧已与湖南恒越公司、杭州环岩公司分别进行结算,且已支付完毕工程款,原告没有证据证明其与阳集尧签订了相关的合同,阳集尧虽然承认与阳赛尧合伙施工,但双方亦没有签订合同,没有证据证实双方已对案涉工程进行结算,故原告的诉请依据不足,本院不予以支持。   综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第五百零九条、第七百八十八条、第七百九十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定,判决如下: 驳回原告广西谐冠建筑劳务有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费15646元,适用简易程序依法减半收取7823元,由原告广西谐冠建筑劳务有限责任公司承担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于来宾市中级人民法院。 审判员 蒙玉连 二○二三年七月十三日 法官助理 王东 书记员 陈钰婷
https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=edG9PvBd9FCx5IoHLpSblm8sfMKjphgoCJ5ztrRq9yNPlzrObgTr8bfWnudOoarTcNWafof+8Sf7BYzuOxPdvGJKFt6yYUY/M0smPnGSjWQLF8rMIr/a2KeE6oNwAXWF广西壮族自治区北海市铁山港区人民法院民 事 判 决 书(2022)桂0512民初159号原告:北海市铁山港区康顺淀粉厂,住所地广西农垦国有滨海农场二队南区,统一社会信用代码:91450512667040633J。负责人:黄家权,该厂厂长。委托诉讼代理人:刘勇军,广西天惠律师事务所律师。委托诉讼代理人:廖文凯,广西天惠律师事务所律师。被告:北海市银拓生物科技有限公司,住所地北海市铁山港区南康镇农中白牛坡,统一社会信用代码:9145051206356126X6。法定代表人:陆星儒,该公司总经理。委托诉讼代理人:李世星,广西红顶君律师事务所律师。原告北海市铁山港区康顺淀粉厂(以下简称康顺淀粉厂)与被告北海市银拓生物科技有限公司(以下简称银拓公司)排除妨害纠纷一案,本院于2022年4月11日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告康顺淀粉厂的负责人黄家权及其委托诉讼代理人刘勇军、廖文凯,被告银拓公司的法定代表人陆星儒及其委托诉讼代理人李世星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康顺淀粉厂向本院提出诉讼请求:判决被告腾退所占用的原南康农中土地给原告。事实与理由:被告于2013年3月8日成立,公司住所地注册在北海市铁山港区××镇农中白牛坡(即案涉场地原南康农中,占地二、三十亩)。2010年3月30日,原告与北海市铁山港区南康镇人民政府签订《土地延包合同书》,南康镇人民政府将南康农中土地40多亩租赁给原告使用,租期从2010年4月1日起至2040年3月31日止。原告的投资人黄家权在南康镇长期经营甘蔗滤泥的批发零售,且与银拓公司以及陆亚银(银拓公司原法定代表人)自2013年起长期存在购销滤泥的生意往来。基于原告与银拓公司以及陆亚银的约定,由银拓公司购买原告提供的滤泥,原告提供场地(位于原告从南康镇政府承租的上述地块内,面积二、三十亩)给银拓公司用于堆放滤泥及加工生产。但自2019年起,银拓公司已停厂且不再购买原告方提供的甘蔗滤泥,并拖欠原告的投资人借款及部分货款逾百万元,且长期无偿占用原告提供的上述场地。原告故提起诉讼,望判如所请。 被告银拓公司辩称:本案性质应该是合同纠纷而不是排除妨害纠纷,被告不同意腾退土地。根据原告与被告签订的《有机原料买卖协议书》,约定被告向原告购买甘蔗泥并支付货款,原告免费向被告提供土地用于甘蔗泥加工并进行基础设施建设。双方在合作的过程中,应原告的要求被告最近一笔货款23万元先不支付给原告,并且由原告另外向被告出借资金用于厂房的第二条生产线建设,因此被告并不存在违约拒不支付货款的行为。后期原告为赚取更多利润将甘蔗泥卖给其他人,被告要求原告继续提供甘蔗泥但原告不予理会。根据协议约定,双方合作的期限是20年,双方未约定终止合同的事由,未约定原告有权单方解除合同,原告在被告已经投入大量资金建设厂房的情况下提出收回土地,将导致被告重大损失。因此双方应该协商处理相关事宜,原告提出腾退土地的诉求不应支持。经审理查明:原告北海市铁山港区康顺淀粉厂的性质为个人独资企业,投资人为黄家权。2010年3月30日,原告康顺淀粉厂与南康镇人民政府签订《土地延包合同书》,约定南康镇人民政府将原南康农中土地延包给原告康顺淀粉厂经营,期限为30年,从2010年4月1日起至2040年3月31日止,延包总金额为1 8万元,由原告康顺淀粉厂自签订合同之日起三个工作日内一次性付清,该合同还约定了原告承包的土地承包经营权不得转包、出租、转让流转等内容。2011年7月1日,被告银拓公司的原法定代表人陆亚银等人(乙方)与原告的投资人黄家权(甲方)签订了《有机原料买卖协议书》,主要内容为:1.合作内容:甲方将北海市铁山港区南康镇农中白牛坡陈年旧滤泥卖给乙方,甲方提供北海市铁山港区南康镇农中白牛坡所有场地;2.合同期限:从2011年7月18日起至2031年7月18日止,合同期限20年,……若乙方经营不下去,乙方在甲方所投入的机械设备,一律撤出,甲方不得以任何理由或借口拒绝乙方,届时需要延期,可由乙方在合作期满前一个月内提出申请,双方协商后再继续合约;3.合作方式:甲方的滤泥是从该场地卖给乙方就地转到市场销售……;4.……乙方所需的堆场由甲方在该场地划出20多亩无偿给乙方堆放原料使用;5.工艺与流程:乙方投入机械及设备,甲方提供电力、用水、工人住宿等便利,收费按市场价格由乙方负责等内容,但该协议书未就违约责任以及合同解除作出约定。黄家权与陆亚银等人在该协议书上签字,并加盖有原告康顺淀粉厂与被告银拓公司的印章。按照双方协议约定,自2011年11月起,被告银拓公司的原法定代表人陆亚银开始向原告康顺淀粉厂的投资人黄家权购买滤泥,原告免费提供案涉的原南康农中土地由被告经营使用。2011年11月至2012年4月期间,被告还向南康镇莲塘村民小组以及村民陈洪、陈俊杜租赁了部分土地,租赁期限20年,与原告提供的案涉土地合并使用,修建了银拓公司的厂房并安装了相关的生产设备。2018年年初,经双方结算,银拓公司尚欠黄家权部分滤泥款尚未支付,陆亚银因此向黄家权出具了《欠据》。2018年期间,黄家权又向银拓公司提供借款,银拓公司将借款用于扩大厂房规模建设。2019年4月22日,银拓公司因环境违法行为被责令停产,停产期间银拓公司仍聘有工人留守厂区。因黄家权不再向银拓公司出售滤泥,2022年2月25日,黄家权向银拓公司发出《限期腾退通知书》,以银拓公司已于2019年停产且不再购买其提供的滤泥,并拖欠其借款及部分货款逾百万元为由,要求银拓公司于2022年3月1日前腾退所占用的原南康农中场地。 另查明,2019年1月17日,黄家权向本院起诉要求被告银拓公司、陆亚银向其支付拖欠的滤泥款以及借款。本院分别作出(2019)桂0512民初32号、(2019)桂0512民初33号民事判决书,判决由陆亚银偿还黄家权货款23万元及逾期利息,由陆亚银、银拓公司共同偿还黄家权借款本金50万元及利息。该判决生效后,银拓公司履行了部分还款义务。上述生效判决还查明,陆亚银曾系被告银拓公司的法定代表人,2014年6月27日,银拓公司的法定代表人变更为陆星儒,陆亚银与陆星儒系父子关系。2022年4月,黄家权又以银拓公司、陆亚银拖欠其滤泥款23万元以及借款本金90万元为由,向本院另案提起诉讼,该两案因陆亚银正在广东省肇庆监狱服刑,目前尚未审结。还查明,被告法定代表人陆星儒的母亲曾于2020年11月10日向黄家权发送短信,要求黄家权向其出售滤泥,但黄家权未予理会。庭审中黄家权陈述,因银拓公司拖欠其滤泥货款,其于2017年之后就不再向银拓公司出售滤泥且2018年后不再经营滤泥生意。本院认为,案涉《有机原料买卖协议书》系由原告康顺淀粉厂的投资人黄家权与被告银拓公司的原法定代表人陆亚银签订,该协议书加盖有原、被告双方的印章,系双方真实的意思表示,内容不违反法律和行政法规的禁止性规定,该协议书合法有效。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条关于“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力”及第一百三十六条第二款关于“行为人非依法律规定或者未经对方同意,不得擅自变更或者解除民事法律行为”的规定,本案中,原告与被告签订《有机原料买卖协议书》,约定由被告向黄家权购买堆放在南康镇农中白牛坡的陈年旧滤泥,原告提供案涉的原南康农中土地供被告使用,合同期限为20年,从2011年7月18日起至2031年7月18日止。从双方约定的内容来看,该协议书并不是单纯的买卖合同关系,还包含了原告需履行向银拓公司提供案涉场地的义务,且该义务是双方之间协议得以履行的重要条件,是合同的主要内容。银拓公司正是基于对原告履行该项义务的合理信赖,才投入资金在涉案土地上新建厂房并安装了相关的生产设备。双方在履行合同的过程中,根据黄家权陈述,因银拓公司违约拖欠其滤泥货款,其于2017年之后就不再向银拓公司出售滤泥且2018年后不再经营滤泥生意,黄家权据此认为因双方之间不再存在买和卖的关系,《有机原料买卖协议书》即自动解除。但《有机原料买卖协议书》除了买卖合同关系之外,还包含了由原告向被告提供土地这一重要内容,即使双方之间的买卖关系已经自动解除,但关于案涉土地使用权的约定,因被告在土地上的添附行为并不必然自动解除。《有机原料买卖协议书》并未约定合同解除的条件,在合同约定的期限未届满之前,原告主张解除合同,应当符合合同的法定解除条件,并通知被告;被告有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现原告单方解除合同且未通知被告,被告又当庭提出异议,双方之间解除合同的效力因未经人民法院或者仲裁机构确认不生效。故关于原告辩称《有机原料买卖协议书》已经自动解除的意见,应不予采信。本案是排除妨害纠纷,依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定:“妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”妨害,是指非法、不正当地妨碍了权利人对物权的行使;排除妨害是指由于他人的非法行为,妨碍财产所有权人行使其占有、使用、收益、处分的权能时,财产所有人可以请求侵害人或者请求法院责令排除妨害,以保护财产所有人充分行使其所有权的各项权能。本案中,被告是基于《有机原料买卖协议书》从原告处合法取得案涉土地的使用权,在该协议书尚未经确认解除之前,原告诉求排除妨害依据不足,应不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。”因此,原告可在双方之间的合同关系解除之后,再另行主张案涉土地的相关权利。 依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第二百三十六条、第五百六十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定,判决如下:驳回原告北海市铁山港区康顺淀粉厂的诉讼请求。 案件受理费100元,因适用简易程序审理减半收取计50元,由原告北海市铁山港区康顺淀粉厂负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提交副本,上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。审判员&emsp;&emsp;胡英婷二〇二二年八月二日法官助理朱秋瑛书记员黄艳蓉
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书(2021)桂06民终415号上诉人(原审被告):广西富乐华房地产开发有限公司,住所:广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码:91450600695396143K。法定代表人:覃建兴,该公司总经理。委托诉讼代理人:莫毅华,该公司员工。委托诉讼代理人:牙韩平,该公司员工。被上诉人(原审原告):黄美艳,女,壮族,1978年4月17日出生,住广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人:李世星,广西冠鸿律师事务所律师。上诉人广西富乐华房地产开发有限公司(以下简称富乐华公司)因与被上诉人黄美艳商品房预售合同纠纷一案,不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院(2020)桂0602民初2590号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后,依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。富乐华公司上诉请求:撤销原审判决第二项判决,改判驳回黄美艳的第2、3、4项诉讼请求;本案诉讼费用由黄美艳承担。事实和理由:一、一审法院以2018年9月28日出具的商品房《竣工验收备案表》认定商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件,明显错误。1.五方验收的合法性在行政机关、司法判例中得到普遍认可和执行。购房合同约定以建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理五方验收合格作为交房条件,全国及防城港广泛使用并得到普遍执行。全国、广西及本市各级法院的案例一直来对建设单位提供的有五方盖章的建设工程质量竣工验收意见书均普遍认定符合交房条件。而且,根据2012年期间住房城乡建设部、工商总局对《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)约定的交房条件是商品房验收合格,并不是验收备案。实际上,“在建设工程竣工验收后”进行备案归档的时间普遍很长,本地有的楼盘甚至长达数年之久,因此一审判决将备案时间作为验收时间,明显不符合事实。2.富乐华公司于2014年5月28日组织的五方验收具有法律效力。《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号)规定由建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行竣工验收,五方都是工程质量主体。根据《建设工程质量管理条例》第三条规定,富乐华公司于2014年5月28日组织通过五方验收具有法律效力。3.2014年5月28日五方验收完全符合合同的约定,建设单位组织的五方工程质量验收在实际工作生活中及合同履行中得到普遍执行和认可。既然法律规定工程验收的责任主体为富乐华公司,富乐华公司于2014年5月28日组织五方验收后向所有业主发出交房通知,绝大部分业主在五方验收后按通知收房装修入住,本市各楼盘也普遍执行五方验收后交房,是黄美艳在合同预留地址无法送达且拒不收房,才导致该房屋至今未能交付。4.黄美艳与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,应予以认可。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定,双方约定交付的条件是经过建设、施工、设计、勘察、监理五方验收合格,交房的时间为2014年6月30日前。案涉房屋在2014年5月28日已通过五方验收,故富乐华公司向黄美艳交付的房屋符合合同前述约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五第五条的约定,买受人不得以附件五第五条第一款原因以外的任何理由拒绝接受商品房。因此在富乐华公司通知买受人黄美艳于2014年6月18日办理交房入伙手续后,应认定已将房屋交付给买受人黄美艳,该房屋的毁损、灭失及其他风险责任由买受人黄美艳承担。二、一审判决富乐华公司支付2355天的逾期交房违约金84,656.36元明显畸高,应予撤销。1.根据《民法典》第一百八十八条第一款规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。如黄美艳认为富乐华公司未能按合同约定在2014年6月30日交付房屋,因在知道或者应当知道权利受到损害之日起向富乐华公司提出主张,但其直至2020年9月11日才向法院起诉,已明显超过诉讼时效。2.即使黄美艳的请求未超过诉讼时效,该违约金的计算期限也应为起诉之日往前计算三年,即365×3=1095天。一审判决富乐华公司承担2355天的违约金明显畸高,属司法不公。富乐华公司主观上不可能愿意延迟交房,实际上富乐华公司也积极履行合同及时通知黄美艳及广大业主收房,反而是黄美艳拒不收房,已经是对自己权利的放弃,富乐华公司没有理由承担其恶意造成的“损失”。3.黄美艳已于2019年12月22日到富乐华公司处签领案涉房屋的《不动产权证》,完全可在同一时期办理收房手续,但其拒不收房,此后的违约责任也不应由富乐华公司承担。三、一审法院认定“2019年1O月29日,原告向被告合同预留地址邮寄《关于逾期交房及承担违约责任的函》,告知原告尚未办理收房,根据合同约定被告应该按日支付已付房款万分之一的标准向原告支付违约金,且原告尚未取得商品房产权证书,已经构成违约,应按已付房款0.1%的标准向原告支付违约金。2019年11月1日,被告签收该邮件”系错误的。1、事实上,富乐华公司从未收到黄美艳邮寄的任何材料,从黄美艳在一审提供的证据35页上显示,黄美艳邮寄的地址是“广西壮族自治区防城港市港口区江山大道中央商务区CBD广场营销展示店馆广西”,并不是富乐华公司在《商品房买卖合同》第19页上预留的送达地址“防城港市江山大道中央商务区广场营销展示馆”,也不是富乐华公司工商注册的住所地。黄美艳在一审提供的证据35页上“收”处签收人是“富乐华公司”,并不是上诉人的名称“广西富乐华房地产开发有限公司”,而且黄美艳在一审提供的证据35页上并未显示其邮寄的文件内容,没有具体签收入的姓名,不能证实就是富乐华公司工作人员签收。富乐华公司实际上并未收到该邮件。2、根据黄美艳在一审提供的证据36页,该邮件的邮寄地址与证据35页的邮件地址相同,但证据36页邮件显示原址无此人被退回,由此可证实证据35页的邮件也应是无此人被退回,签收入并非富乐华公司的工作人员。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院依法作出公正的判决。黄美艳辩称,一、黄美艳的手机号码一直没有改变,该号码是作为双方约定的固定联系电话已写在了合同之中。富乐华公司可以随时电话通知黄美艳收房,但其却不打电话或发短信通知黄美艳收房,直到一审判决书送达后,其才突然通过电话短信通知黄美艳收房。富乐华公司这么长时间不通知黄美艳收房,其根本原因在于合同约定的交房时间到达时,该房屋未达到交房条件,不能正常使用,担心承担逾期交房的违约责任,故意拖延时间,企图蒙混过关。二、针对上诉状中提出的几个重点问题,黄美艳回应如下:l、商品房交付需取得竣工验收备案表问题,一审判决已经做了清楚详尽的司法说明。开发商必须取得竣工验收备案表才能证明房屋达到合格,才具备交付给购房人使用的条件,否则由于购房人不具备建设工程的专业知识无法判断房屋质量是否合格。富乐华公司提到取得竣工验收备案表需要很长时间甚至数年之久,主要原因就是相关建设工程没有达到真正意义的交付条件。若达到竣工验收备案表的验收条件,正常情况下几个星期就可以备案成功,不可能几年。2、仅仅取得五方验收,不能证明房屋符合使用条件。3、富乐华公司主张,黄美艳拒不收房没有任何根据。事实上,富乐华公司从未切实的通知黄美艳,其存在重大过错行为。4、富乐华公司提到,合同中约定有“买受人不得以五方验收以外的任何理由拒绝接受商品房”条款。这明显是开发商利用其优势地位,提前制作的商品房买卖合同格式合同,这其中就包括本条款的在内的很多霸王条款,在双方交易中,开发商均不同意购房人修改合同条款。5、一审判决富乐华公司承担违约金的计算方式正确,也没有超过诉讼时效。黄美艳是在2019年10月才收到房屋所在小区的物业公司要求交纳物业费和承担违约金的信函,自此才知道本案所涉房屋已竣工。因此,本案并没有超过诉讼时效。同时由于富乐华公司未尽到符合常规、常理的正确通知义务,没有正确发出书面通知,明明知道黄美艳的电话,却从来没有电话、或短信通知黄美艳收房。因此,一审判决认定违约金起算时间正确,应按合同约定的交房时间起算。再则,黄美艳知道办理房产证后,也积极地配合提交材料,并办理了房产证,并且提出要收房,可是富乐华公司无理要求黄美艳要先在交房通知书上倒签收房时间至2014年6月,否则不同意交房给黄美艳,强迫要求黄美艳承担重大的物业费和违约金。时至今日,富乐华公司仍然如此,拒不承认其未通知黄美艳,仍然坚持认为其已经在2014年6月已经交房给黄美艳,要求黄美艳承担全部物业费和违约金。因此,不是黄美艳不愿意收房,而是富乐华公司的做法无理至极。综上,富乐华公司的上诉理由不能成立,应予驳回。黄美艳向一审法院起诉请求:1.富乐华公司向黄美艳交付位于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处南侧防城港市中央商务区房屋,办理房屋交付的相关手续;2.富乐华公司向黄美艳支付逾期交付房屋违约金79336元(按合同约定按日向买受人支付房价款万分之一的违约金,自2014年7月1日算至2020年7月16日,具体以富乐华公司履行之日止);3.富乐华公司向黄美艳支付房屋租金72500元(自2014年7月1日算至2020年7月16日以每月1000元计算,具体以富乐华公司履行之日止);4.本案的律师费3900元由富乐华公司承担。一审法院认定事实:2012年12月2日,黄美艳与富乐华公司签订《商品房买卖合同》(合同备案编号:201257701),约定黄美艳购买由富乐华公司开发的位于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处南侧防城港市中央商务区,建筑面积140.42平方米,单价为每平方米2560元,总金额为359475元。富乐华公司应于2014年6月30日前向黄美艳交付经建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位验收合格的商品房;逾期超过90日后,黄美艳有权解除合同;黄美艳要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,富乐华公司按日向黄美艳支付已付房价款万分之一的违约金。后富乐华公司向黄美艳开具发票认可黄美艳已支付全部购房款。2019年10月29日,黄美艳向富乐华公司合同预留地址邮寄《关于逾期交房及承担违约责任的函》,告知黄美艳尚未办理收房,根据合同约定富乐华公司应按日支付已付房款万分之一的标准向黄美艳支付违约金,且黄美艳尚未取得商品房产权证书,已构成违约,应按已付房款0.1%的标准向黄美艳支付违约金。2019年11月1日,富乐华公司签收该邮件。2019年12月18日,黄美艳委托广西欣源律师事务所向富乐华公司合同预留地址邮寄《律师函》,告知富乐华公司截至2019年12月19日已逾期交房1997天,并请求富乐华公司在收到该函件三日内向黄美艳交付该房屋并办理相关手续,该邮件因为原址无此人被退回。2018年9月28日,案涉楼盘取得《竣工验收备案表》。2019年12月22日,黄美艳到富乐华公司处签领案涉房屋的《不动产权证》。一审法院认为,黄美艳与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示,且内容未违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约履行各自的义务。黄美艳已向富乐华公司支付完全部购房款,富乐华公司应承担按期向黄美艳交付符合合同约定及法律规定的商品房。合同约定商品房的交付条件为“经建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位验收合格”,根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定,为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益,对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定:“建设工程质量监督管理,可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。”建设单位组织设计、勘查、施工、监理等部门进行的竣工验收的确认文件,只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收”的规定,还应由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查,最终以备案的方式确定建设工程质量安全监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构,对本案所涉商品房是否竣工验收合格享有审查权和监督权,其出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件。富乐华公司辩称其于2014年5月20日向黄美艳寄送通知交房等材料、2018年8月18日向黄美艳邮寄要求办理房屋产权证的材料,但提供的证据中均未显示其邮寄的内容,且案涉房屋于2018年9月28日才通过竣工验收备案,即案涉房屋于2014年5月20日、2018年8月18日均未达到交付条件,富乐华公司即使在上述时间向黄美艳发送交房通知,亦不产生交房的法律效力。富乐华公司通过竣工验收备后,未通知黄美艳前来办理房屋交接手续,构成违约,应承担继续履行并赔偿黄美艳损失的违约责任,故对黄美艳要求富乐华公司交付案涉房屋的主张,予以支持。因富乐华公司逾期交房已超过90日,按照合同约定,富乐华公司应按日向黄美艳支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金,计至本案判决作出之日,富乐华公司应承担的逾期交房违约金为84,656.36元(359,475元×0.01%×2355天)。至于黄美艳请求富乐华公司支付租金损失,合同中未进行约定,且黄美艳因富乐华公司逾期交房所造成的损失已获得逾期交房违约金的补偿,对此不再支持。关于黄美艳主张富乐华公司应承担的律师费问题,未提供转账凭证及发票,无法查明该笔费用是否发生,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决:一、富乐华公司在判决生效之日起三十日内向黄美艳交付防城港市江山大道与金花茶大道交汇处南侧防城港市中央商务区;二、富乐华公司在判决生效之日起十日内向黄美艳支付逾期交房违约金84656.36元;三、驳回黄美艳的其他诉讼请求。案件受理费3514.72元,减半收取计1757.36元,由黄美艳负担861.11元,富乐华公司负担896.25元。本院二审期间,黄美艳向本院提交如下证据:1.短信截图,证明一审判决后黄美艳第一次收到富乐华公司通过手机短信通知黄美艳收房,也证明了富乐华公司在此之前知道黄美艳的手机号码而从未通知过黄美艳收房;2.本机号码截图,证明本机号码与合同约定联系电话号码一致。经质证,富乐华公司对上述证据的真实性、合法性无异议,但对其关联性有异议,认为该证据仅能够证实富乐华公司于2021年1月6日再一次发送办理交房手续的通知,但不能证实在此之前并未通过电话或短信通知黄美艳。本院认为,富乐华公司对上述证据的真实性、合法性无异议,且该证据与本案有一定的关联性,予以采纳。富乐华公司对一审判决查明的“2019年1O月29日,原告向被告合同预留地址邮寄《关于逾期交房及承担违约责任的函》,告知原告尚未办理收房,根据合同约定被告应该按日支付已付房款万分之一的标准向原告支付违约金,且原告尚未取得商品房产权证书,已经构成违约,应按已付房款0.1%的标准向原告支付违约金。2019年11月1日,被告签收该邮件”有异议。本院认为,该部分认定事实与本案实体处理无关,故本院不予确认。双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议,本院予以确认。本院认为,双方当事人对一审判决第一项均未提起上诉,本院依法予以维持。关于商品房的交付条件问题。商品房的质量问题关系到买受人的生命财产安全。出卖人在交付商品房时,除了符合合同约定的交付条件外,还应符合国家的相关标准。一审判决已对《商品房竣工验收备案表》是认定商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件作出了正确、清楚的论述,本院予以认可并不再赘述。富乐华公司上诉主张,其于2014年5月28日组织的五方验收即符合交付条件,缺乏法律依据,本院不予支持。关于诉讼时效的问题。富乐华公司在一审中并未提出诉讼时效抗辩,依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》(法释〔2008〕11号)第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定,本院对富乐华公司提出的时效抗辩不予支持。关于逾期交房天数问题。至一审判决作出之日,双方并未办理涉案商品房交接手续,富乐华公司对一审判决第一项即判令其向黄美艳交付涉案商品房未提起上诉,故一审判决逾期交房计算到判决作出之日共计2355天,逾期交房违约金合计84,656.36元,并无不当,本院予以维持。综上所述,富乐华公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费3,514.72元,由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长&emsp;黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云二〇二一年五月二十六日法官助理&emsp;邹 采 伶 书&emsp; 记&emsp; 员 钟 璐 聪
合同诈骗罪成功辩护案例(缓刑)---杜凯律师【案例分析】本案在侦查阶段给被告人梁某某等人定诈骗罪(诈骗罪定罪量刑要比合同诈骗罪定罪量刑重),对此律师提出本案应定合同诈骗罪的辩护意见,被最终采纳。对于给与被害人郭某某的退赃情况,被告人梁某某不但将自己的赃款全部退还,而且额外多退还了8.3万元,并且积极协调其他同案给受害人退赃,在其中起到关键性作用,足以证明其认罪悔罪态度较好社会危害性不大。在本案的第二起和第三起案件中,公安部门认为被告梁某某参与其中存在销赃等情况,对此律师在审查起诉阶段从案件相关证据方面进行分析,证明现有证据不能得出唯一的案件事实,不能排除其他可能性的结论,案件部分事实和证据存在矛盾之处,后检察院采纳以上意见,仅针对第一起郭某某合同诈骗案对被告人梁某某提起公诉。再加上被告人梁某某符合自首、从犯、初犯等情节,而且被告人同意认罪认罚,法院最终对被告人梁某某从轻减轻处罚裁决判处梁某某有期徒刑二年五个月,宣告缓刑三年。本案犯罪数额37.3万元能判处缓刑对于其他同类案件具有借鉴作用!!!【案例】某某市某某区人民法院刑事判决书(20**)陕03**刑初**号公诉机关某某市某某区人民检察院。被告人刘某某,男,汉族,生于19**年**月**日,公民身份号码6****************,高中文化,户籍地和居住地均系某某省某某县***号。2023年*月**日刘某某前往某某市公安局某某分局投案自首,并于2023年*月**日被某某市公安局某某分局刑事拘留;因涉嫌合同诈骗罪,经**区人民检察院批准,于2023年*月**日以合同诈骗罪被依法执行逮捕,现羁押于某某区看守所。辩护人***,某某**律师事务所律师。被告人唐某某,男,汉族,生于19**年*月*日,公民身份号码6*****************,高中文化,户籍地和居住地均系某某省定**市某某县***号。20**年**月**日被抓获归案并因涉嫌诈骗罪于2022年**月**日被刑事拘留;2023年*月**日因涉嫌诈骗罪再次被某某市公安局某某分局传唤接受讯问;2023年*月**日某某市某某区人民检察院以涉嫌合同诈骗罪继续对其取保候审,2023年*月**日继续被本院取保候审,现在家候审。 辩护人***,陕西**律师事务所律师。 被告人梁某某,男,汉族,生于19**年*月**日,公民身份号码6******************,初中文化,户籍地和居住地均系某某省某某县***号。2023年*月**日梁某某前往某某市公安局某某分局自首,并于2023年*月**日**时至*月**日**时因涉嫌诈骗罪接受讯问,2023年*月**日被某某市公安局某某分局刑事拘留;2023年*月**日某某市某某区人民检察院决定不批准逮捕梁某某,同日梁某某被释放并被某某市公安局某某分局取保候审,2023年*月**日某某市某某区人民检察院以涉嫌合同诈骗罪继续对其取保候审,2023年*月**日继续被本院取保候审,现在家候审。 辩护人杜凯,陕西**律师事务所律师。 某某市某某区人民检察院以某某检刑诉[2023]**号起诉书指控被告人刘某某、唐某某、梁某某犯合同诈骗罪,向本院提起公诉。本院于2023 年 * 月 **日受理后,依法组成合议庭,适用简易程序公开开庭审理了本案。某某市某某区人民检察院指派检察官***,检察官助理***出庭支持公诉,被告人刘某某及其辩护人***,被告人唐某某及其辩护人***,被告人梁某某及其辩护人杜凯到庭参加诉讼。被告人刘某某的辩护人***未到庭但向本院递交了书面辩护意见。现已审理终结。 某某市某某区人民检察院指控: 1.2022年**月的一天,被告人唐某某因经营的干货生意失败,产生以虚假身份骗取椒农花椒出售获利的想法,并联系了被告人梁某某、刘某某,三人专门在快手等视频网络平台软件上物色边远地区诈骗对象。发现某某市某某区**镇椒农郭某某售卖花椒时,使用其从网上购买的1**********电话卡注册微信与郭某某联系,并从网上为三人办理伪造的居民身份证,唐某某冒充重庆籍"吴某某",梁某某冒充某某籍"田某",刘某某冒充某某籍"屈某",并将三张伪造的身份证照片通过微信发送给郭某某骗取其信任。 2022年*月**日晚三人在某某市一家足浴店内商量由梁某某和刘某某配合扮演老板,帮唐某某多要货,利用交纳2万元定金诱使被害人尽可能多的发货,骗取椒农花椒后转卖获利。 2022年*月**日上午,唐某某、梁某某、刘某某三人驾车至某某市某某区**镇花椒交易市场用虚假身份和郭某某商谈花椒订购事宜,唐某某现场交付郭某某2万元现金作为定金,骗取郭某某价值26.35万元的6500斤花椒干货。2022年10月初的一天,唐某某将收到的该批花椒干货出售销赃22.2万元。 后唐某某再次联系郭某某二次发货价值12.95万元的3700斤干花椒,并承诺郭某某到货后一次性结清货款。2022年10月中旬一天,唐某某将收到的该批花椒干货出售销赃11万元左右。 被害人郭某某在发货后多次催促唐某某结清货款未果,刘某某担心郭某某手机内有保存的聊天记录,遂提议销毁郭某某手机。2022年**月**日唐某某、梁某某赴某某约郭某某见面,在某某市**区**国际 KTV 包厢内唐某某趁郭某某上厕所之际将郭某某的手机掰坏,后被郭某某发现并将唐某某控制并报警,梁某某逃脱。 2.20**年**月某一天,被告人刘某某想继续以虚假身份骗取椒农花椒出售获利,遂通过"快手"视频网络平台发现被害人程小某发布的花椒销售视频信息后,决定对其实施诈骗。刘某某使用非实名手机卡注册"某某商贸"和"某某调味品批发中心"的虚假身份微信号添加被害人程小某微信,并使用"惠某"和"方某某"的虚假身份,编造其在某某做香料生意骗取程小某信任,并先后三次向程小某谎称要订购花椒干货,承诺货到付款。后程小某于2022年12月**日、12月**日和2023年*月*日分三次在某某市某某区和某某区某某物流园通过物流方式向刘某某提供的某某省某某市和某某省某某市等地址邮寄价值15.75万元的花椒干货4000斤。刘某某将收到的该批花椒干货出售销赃13.6万元。 3.2022年**月**日,被告人刘某某继续通过"快手"视频网络平台物色诈骗对象。在发现被害人蒋某某发布的花椒销售视频信息后,刘某某使用非实名手机卡和注册的名为"某某配送中心"的虚假微信号添加被害人蒋某某微信,使用"方某某"的虚假身份骗取其信任,谎称订购花椒,承诺货到付款。2022年**月**日被害人蒋某某通过物流向刘某某提供的某某省某某市的地址邮寄价值4.725万元的花椒干货11包1260斤。刘某某将收到的该批花椒干货出售销赃5.1万元。 2023年*月*日,刘某某再次与被害人蒋某某商议购买花椒3000斤。后蒋某某向刘某某提供的地址邮寄价值9.8282万元的花椒干货21包2520斤。发货后因蒋某某对刘某某起疑并及时告知物流公司更换取货电话,刘某某提赃未遂。 经查,被告人刘某某犯罪数额57.775万元,另有9.8282万元未遂;被告人唐某某、梁某某犯罪数额37.3万元。案发后,被告人刘某某、唐某某、梁某某已退赔被害人郭某某37.3万元,被使用非实名手机卡注册"某某商贸"和"某某调味品批发中心"的虚假身份微信号添加被害人程小某微信,并使用"惠某"和"方某某"的虚假身份,编造其在某某做香料生意骗取程小某信任,并先后三次向程小某谎称要订购花椒干货,承诺货到付款。后程小某于2022年12月27日、12月28日和2023年1月5日分三次在某某市某某区和某某区某某物流园通过物流方式向刘某某提供的某某省某某市和某某省某某市等地址邮寄价值15.75万元的花椒干货4000斤。刘某某将收到的该批花椒干货出售销赃13.6万元。 3.2022年12月29日,被告人刘某某继续通过"快手"视频网络平台物色诈骗对象。在发现被害人蒋某某发布的花椒销售视频信息后,刘某某使用非实名手机卡和注册的名为"某某配送中心"的虚假微信号添加被害人蒋某某微信,使用"方某某"的虚假身份骗取其信任,谎称订购花椒,承诺货到付款。2022年12月30日被害人蒋某某通过物流向刘某某提供的某某省某某市的地址邮寄价值4.725万元的花椒干货11包1260斤。刘某某将收到的该批花椒干货出售销赃5.1万元。 2023年1月8日,刘某某再次与被害人蒋某某商议购买花椒3000斤。后蒋某某向刘某某提供的地址邮寄价值9.8282万元的花椒干货21包2520斤。发货后因蒋某某对刘某某起疑并及时告知物流公司更换取货电话,刘某某提赃未遂。...... 经查,被告人刘某某犯罪数额57.775万元,另有9.8282万元未遂;被告人唐某某、梁某某犯罪数额37.3万元。案发后,被告人刘某某、唐某某、梁某某已退赔被害人郭某某37.3万元,被告人刘某某剩余20.475万元未赔付被害人程小某、蒋某某。公诉机关提交的证据如下:告人刘某某剩余20.475万元未赔付被害人程小某、蒋某某。公诉机关提交的证据如下:......陕西地区部分合同诈骗案件司法判例,认为涉案数额比唐某某涉案数额更大,情节更严重尚可获得缓刑,认罪认罚案件应同案同判对唐某某要求适用缓刑的意见,唐某某在起诉书中指控第一起事实中发挥了主要作用,属于主犯,且在得赃款33万余元后,分给刘某某、梁某某各7万元,其余大部分赃款均留给自己,被害人郭某某报警后,在梁某某的联系协商下,由唐某某的姐姐代唐某某赔偿给郭某某6万元,其退赔的金额较少,被害人均属以生产销售农作物为主的椒农,各被告人的行为破坏了当地的花椒市场经济秩序,社会危害性较大,综合以上情形对被告人唐某某不宜适用缓刑,对其辩护人的该意见不予采纳。但唐某某的辩护人认为唐某某和其余被告人足额向被害人郭某某赔偿,得到谅解,如实供述,自愿认罪认罚,无违法犯罪前科,属于初犯的法定、酌定从轻处罚意见,符合规定,予以采纳。对于辩护人书面辩护意见上提出的存在其他案情嫌疑的相关线索,建议辩护人向公诉机关、侦查部门提出意见继续侦查,本案无法评判。 被告人梁某某的辩护人杜凯认为被告人梁某某在2022年8月的案件中起次要、辅助作用,被告人梁某某在被害人郭某某案件中获得赃款7万元,事发后积极促成对被害人郭某某的赔偿,自己退赔13.3万元,并联系其他同案人员及其家属一起向被害人郭某某退赔,取得被害人郭某某的谅解,认罪认罚,属于自首,属于初犯,希望对梁某某从轻、减轻处罚并宣告缓刑的意见符合法律规定,予以采纳。 被告人刘某某、梁某某在起诉中指控的第一起事实中属于自首,归案后能如实供述犯罪事实,又自愿认罪认罚签署了具结书,依法可对其二人从轻处罚、从宽处理;二人在犯罪中所起作用较小,属于从犯,具有法定从轻、减轻处罚情节;刘某某积极向被害人郭某某退赔18万元损失,梁某某积极向被害人郭某某退赔了13.3万元,取得了被害人郭某某的谅解,可酌情对其二人从轻处罚。被告人唐某某在共同犯罪中起主要作用,是主犯,在被抓获归案后能如实供述犯罪事实,依法可以从轻处罚,唐某某亲属代为向被害人郭某某退赔6万元,取得了被害人郭某某的谅解,可酌情对其从轻处罚。在起诉书中指控的第二、三起事实中,被告人刘某某能如实供述,认罪认罚,依法可对其从轻处罚、从宽处理;第三起事实中有9.8282万元未遂,可比照既遂犯从轻或减轻处罚。刘某某亲属又代其缴纳罚金,可酌情对其从轻处罚。但被告人刘某某有犯罪前科的从重情节。对于被害人的损失,依法应当责令被告人及时退赔。公诉机关量刑建议适当。 综上,根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条,第二十三条,第二十五条,第二十六条,第二十七条,第五十二条,第五十三条,第六十四条,第六十七条第一、三款,第七十二条,第七十三条,第七十五条,第七十六条,《中华人民共和国刑事诉讼法》第十五条,第二百零一条第一款之规定,判决如下: 一、被告人刘某某犯合同诈骗罪,判处有期徒刑四年(刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的,羁押一日折抵刑期一日,即自二 O 二三年二月十六日起至二 O 二七年二月十五日止),并处罚金八千元(已缴纳); 二、被告人唐某某犯合同诈骗罪,判处有期徒刑三年(刑期起止日期另行裁定),并处罚金六千元(限判决生效后三十日内缴纳); 三、被告人梁某某犯合同诈骗罪,判处有期徒刑二年五个月,宣告缓刑三年(缓刑考验期自判决确定之日起计算),并处罚金五千元(已缴纳);四、责令被告人刘某某于本判决生效之日起三十日内退赔被害人程小某经济损失十五万七千五百元,退赔被害人蒋某某经济损失四万七千二百五十元。 如不服本判决,可在接到判决书的第二日起十日内,通过本院或者直接向某某市中级人民法院提出上诉。书面上诉的,应当提交上诉状正本一份,副本四份。 审判长 *** 人民陪审员 ***人民陪审员 ***
https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=nQaEQdsLTgsIt+lXO22kmZSFG+GwgxiqnwhQyHm+A2wPsxDd5Vgr+LfWnudOoarTcNWafof+8Sfk+HJJyIVA7hD79T7V6nd4lzBU/Xha1UAi6t9UYuf0gxyTwCMc+qY/广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书(2020)桂0108民初1740号 原告:广西凯睿置业有限公司,住所广西南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷******房,统一社会信用代码9145010033069296X7。法定代表人:欧坚,职务执行董事。委托诉讼代理人:李世星,广西冠鸿律师事务所律师。被告:陆志灵,男,1981年8月2日出生,壮族,住,住广西崇左市江州区/div>被告:马青爱,女,1981年2月22日出生,壮族,住,住广西崇左市江州区/div>两被告共同委托诉讼代理人陆志良,广西艺高律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人韦陈星,广西艺高律师事务所实习律师。原告广西凯睿置业有限公司(以下简称凯睿公司)与被告陆志灵、马青爱商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年3月27日立案,依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告凯睿公司的委托诉讼代理人李世星、被告陆志灵、马青爱及其委托诉讼代理人陆志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯睿公司向本院提出诉讼请求:1.请求解除凯睿公司与陆志灵、马青爱签订的《南宁市商品房买卖合同》(合同编号:QF2019012100334)及其《合同补充协议》、《房屋装修协议书》等购房文件;2.判令陆志灵、马青爱协助凯睿公司注销南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房的合同登记备案证明手续,注销合同登记备案证明手续的相关费用等由陆志灵、马青爱承担;3.判令陆志灵、马青爱协助凯睿公司注销南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房的不动产预告登记手续,注销不动产预告登记手续相关费用等由陆志灵、马青爱承担;4.判令陆志灵、马青爱向凯睿公司支付因商品房买卖合同、补充协议和装修协议书等合同解除的违约金224087元(违约金以毛坯房屋总价758967元和精装总价361470元相加后的1120437元为基数,按合同、补充协议和装修协议书约定20%的比例计算);5.判令南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房已装修部分的所有权归凯睿公司所有;6.判令本案的诉讼费用由陆志灵、马青爱承担;7、判令本案的律师费53335元由陆志灵、马青爱承担。事实和理由:2019年1月29日,凯睿公司与陆志灵、马青爱签订《南宁市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》、《房屋装修协议书》等购房文件,约定陆志灵、马青爱向凯睿公司购买南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房屋(以下简称“案涉房屋”)一套,购房款总金额为1120437元整,其中毛坯房款为758967元整,精装修价款为361470元整。陆志灵、马青爱选择案涉房屋的毛坯款在首付分期付款后,余款以银行贷款支付,和精装修价款以首付分期及余款以银行按揭贷款付款方式支付。在上述购房文件签订后,陆志灵、马青爱理应按约定付款,然而截止2020年3月,陆志灵、马青爱向凯睿公司仅共计支付毛坯房款411967元,仅共计支付精装修价款228470元,二者合计640437元,尚有毛坯房款347000元和精装修款133000元未付清。凯睿公司已依约为陆志灵、马青爱办理了商品房预售合同登记备案表手续和不动产登记证明预告登记手续。根据《南宁市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》、《房屋装修协议书》等购房文件的约定,陆志灵、马青爱均应分别于2019年6月13日、2019年3月29日前付清剩余毛坯购房款和装修款,但陆志灵、马青爱时至今日亦然拒不付清余款合计480000元。根据凯睿公司与陆志灵、马青爱签订的《南宁市商品房买卖合同》第七条、第八条及附件六《合同补充协议》第一条、第二条、第十一条第1款、第2款等条款的约定,因买受人未能按照合同约定支付房款,逾期超过30日的,出卖人有权单方解除本合同;若因买受人原因导致本合同解除的,买受人应向出卖人支付涉案房价款总额20%的违约金,并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续,因此产生的全部费用由买受人承担;不论何种原因,出卖人有权在向买受人退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用,理应包括但不限于诉讼费、律师费等各项费用。同时,根据《房屋装修协议书》第三条、第四条、第八条第2、3、5等条款的约定,购房人逾期超过30日仍未支付全部款项的,出卖人有权单方解除本协议,并按本条第5款的约定执行;如因购房人原因导致该商品房之《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》解除的,本协议同时解除,出卖人已完工部分所有权归出卖人所有,出卖人可自行处置;因购房人原因导致本协议解除的,购房人应向出卖人支付本协议总价20%的违约金,出卖人已完工部分所有权归出卖人所有,出卖人可自行处置;本协议解除时,视为购房人对《商品房买卖合同》及《补充协议》根本违约,购房人承诺出卖人有权单方解除该商品房之《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》,且购房人应按《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定对出卖人承担相应的违约责任。因此,陆志灵、马青爱应当在装修协议解除时承担精装修总价款20%的违约金,案涉房屋已装修部分的所有权归凯睿公司所有,装修协议解除的同时,合同和补充协议一并解除,并由陆志灵、马青爱承担诉讼费、律师费等一切费用。凯睿公司认为,陆志灵、马青爱未按期付清剩余毛坯房款和精装修款的行为,已严重违反《南宁市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》、《房屋装修协议书》等购房文件的约定,属于根本违约,无法达到合同及其补充协议、装修协议书等购房文件的合同目的,符合约定的解除条件。凯睿公司已多次催告陆志灵、马青爱依约付清余款或办理解除合同手续,但陆志灵、马青爱一直均置之不理。凯睿公司迫不得已才诉至法院,因此产生的违约金和包括律师费在内的诉讼费等费用理应由陆志灵、马青爱全部承担。为维护凯睿公司的合法权益,特诉至法院,望判如所请。在庭审中,凯睿公司申请撤回第2、3项诉讼请求中注销手续的费用由陆志灵、马青爱承担的诉讼请求,同时亦撤回第5项诉讼请求。陆志灵、马青爱共同辩称:1、凯睿公司与陆志灵、马青爱签订的《南宁市商品房买卖合同》真实合法有效,但是没有达到解除合同的条件。在签订《南宁市商品房买卖合同》后,陆志灵、马青爱去银行办理贷款,由于贷款没有通过,于是二人与凯睿公司就商议变更合同,口头协商分期支付剩余的款项。凯睿公司没有把《南宁市商品房买卖合同》发给陆志灵、马青爱,至今陆志灵、马青爱手上没有合同原件。2019年5月被拒绝贷款后,凯睿公司要求陆志灵、马青爱尽快支付房款,陆志灵、马青爱于6月份向凯睿公司转款13万元、7月向凯睿公司转款6万元、8月向凯睿公司转款7万元。2019年11月24日代理人陆志良通过银行代陆志灵、马青爱转账2万元到凯睿公司的账户,但是陆志灵、马青爱由于没有票据就没有把2万元扣减出来。本案庭审当日,陆志良还代陆志灵、马青爱向凯睿公司支付2万元的房款,共计4万元。陆志灵、马青爱没有放弃案涉房屋,积极争取每月向凯睿公司转一笔房款。由于疫情原因,陆志灵、马青爱确实无法每月支付款项,希望凯睿公司能给予陆志灵、马青爱一定的时间把剩余42万元的款项补上,代理人还有5万元,但由于手机转款数额被限制一天不能转款超出5万元,所以庭审当天无法再继续转账给凯睿公司。陆志灵、马青爱愿意在交房之前把所有款项支付完。由于疫情原因,凯睿公司向陆志灵、马青爱发出了延期2个月交房的通知,2020年11月才能交房,陆志灵、马青爱认为,陆志灵、马青爱在交房之前把剩余款项支付完毕就不应解除合同。2、关于凯睿公司的第二、三项诉请,凯睿公司要求陆志灵、马青爱协助办理变更手续没有事实和及法律依据。3、对于凯睿公司的第四项诉请,凯睿公司主张以1120437元为基数违约金计算过高,20%的比例也过高。4、律师费的计算基数和标准不符合法律规定,且过高,本案只是在一审审理中尚未进入执行阶段,而凯睿公司的律师费包含了一审审理的代理费和执行阶段的代理费,而且凯睿公司提交的是收据不是正式的发票,陆志灵、马青爱亦不予认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证,对有争议的事实和证据,于下文论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2018年12月20日,南宁市住房保障和房产管理局向凯睿公司就“合景香悦四季”项目颁发《商品房预售许可证》(南房预字【2018】第566号)。凯睿公司(出卖人)、陆志灵、马青爱(买受人)于2019年1月29日签订《南宁市商品房买卖合同》,约定陆志灵、马青爱购买凯睿公司开发建设的位于南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房,房价款758967元。其中,该合同第四条第一款第一项约定,案涉房屋占用范围内的土地使用权已设定抵押并办理抵押登记,抵押权人为中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行,抵押登记日期为2017年7月28日。该合同附件六《合同补充协议》第一条第一款第三项约定,首期款:买受人应于本合同签订时支付合同总价款的10%即75897元;买受人应于2019年4月15日前向出卖人支付合同总价款的5%即37948元;买受人应于2019年5月5日前向出卖人支付合同总价款的5.02%即38122元。除首期款外,剩余房款607000元由买受人向银行申请按揭贷款方式缴清全部房款。第一条第二款第二项约定,买受人逾期办妥按揭贷款申请手续的,每逾期一日,买受人按按揭贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金,逾期30日,出卖人有权选择单方面解除本合同,并按本补充协议第十一条的约定执行。第一条第二款第四项约定,买受人选择按揭贷款方式支付购房价款的,不影响买受人按期支付购房价款之义务。如买受人逾期办妥按揭贷款申请手续或办妥贷款房款手续的,或贷款机构批准或实际发放的按揭款少于买受人申请的按揭款的,则买受人仍应当继续履行支付购房款的义务,并在本合同约定的应办妥按揭贷款放款期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。第二条第一款约定,买受人逾期支付购房款或其他任何应付款项,每逾期一日,买受人应按应付未付款的万分之五向出卖人支付违约金,且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及顺延申请房屋不动产登记或办结《商品房现售备案证明》及通知买受人领取办理不动产权登记资料的时间;逾期超过30日的,出卖人有权单方面解除本合同,并按本补充协议第十一条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的,每逾期一日,买受人仍按应付未付款的万分之五向出卖人支付违约金,直至买受人付清应付款项之日。第十一条第一款约定,若因买受人原因导致本合同解除的,买受人应向出卖人支付该商品房房价款总额20%的违约金并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案及预告登记撤销、房屋抵押和预抵押解押及房屋产权过户回出卖人名下等在内的所有合同解除手续,因此所产生的全部费用由买受人承担。第十一条第二款约定,无论因任何原因导致本合同解除的,买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除手续,否则每逾期一日,买受人应向出卖人支付房价款总额万分之五的违约金。买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续及买受人向出卖人返还该商品房后,出卖人根据本合同约定将买受人已支付的购房款退还买受人。不论何种原因,出卖人均有权在向买受人退还其以支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用。如买受人已付房价款不足以扣除前述违约金及相关费用的,则买受人应另行赔偿出卖人。如出卖人需向买受人支付有关款项的,应在前述合同解除手续办妥后方予办理。2019年1月29日,陆志灵、马青爱分别向凯睿公司支付20000元定金、55897元首期款。而后,陆志灵、马青爱分别于2019年4月14日、2019年5月5日、2019年6月16日、2019年7月27日和2019年8月29日向凯睿公司支付房款37948元、38122元、130000元、60000元和70000元,以上合计411967元。在庭审中,凯睿公司认可收到了上述购房款。2019年1月29日,凯睿公司(乙方)、陆志灵、马青爱(甲方)签订一份《房屋装修协议书》,约定陆志灵、马青爱自愿不可撤销的全权委托凯睿公司对南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元九层901号房进行精装修设计及施工工程,总价款361470元。协议第四条第一款第三项约定,陆志灵、马青爱在签订本协议当天支付总价款的10%即36147元;陆志灵、马青爱应于2019年4月15日之前向凯睿公司支付合同总价款的10%即36147元;陆志灵、马青爱应于2019年5月5日之前向凯睿公司支付合同总价款的10.01%即36176元;剩余总价款69.99%即253000元由陆志灵、马青爱自愿自行向银行申请办理贷款付款,并保证全部贷款金额在2019年3月29日前内划入凯睿公司指定账户内。第八条第一款约定,乙方逾期移交本工程,每逾期一日,乙方按本协议总价的万分之一向甲方支付违约金,该违约金以甲方已付装修费的3%为限。同时,乙方应尽快按质完成本工程并移交甲方,甲方同意不以乙方逾期移交装修工程为由解除本协议。第八条第二款约定,如甲方逾期付款的,每逾期一日,甲方按本协议总价款的万分之五向乙方支付违约金,乙方有权相应顺延本工程的移交时间,并不承担逾期移交的违约责任。甲方逾期超过30日仍未支付的全部款项,乙方有权单方解除本协议,并按本条第5款的约定执行。第八条第三款约定,如因甲方原因导致该商品房之《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》解除的,本协议同时解除,乙方已完工部分所有权归乙方所有,乙方可自行处置。同时,甲方应向乙方支付本协议总价20%的违约金。第八条第四款约定,如因非甲方原因导致该商品房《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》解除的,本协议同时解除,乙方只须无息返还甲方全部已付装修款项,乙方已完工部分所有权归乙方,乙方可自行处置。第八条第五款约定,因甲方原因导致本协议解除的,甲方应向乙方支付本协议总价20%的违约金,乙方已完工部分所有权归乙方所有,乙方可自行处置。本协议解除时,视为甲方对《商品房买卖合同》及《补充协议》根本违约,甲方承诺乙方有权单方解除该商品房之《协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》,且甲方应按《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定对乙方承诺相应的违约责任。2019年1月29日,陆志灵、马青爱向凯睿公司支付36147元装修首期款。随后,陆志灵、马青爱分别于2019年4月14日、2019年5月5日、2019年9月29日分别向凯睿公司支付装修款36147元、36176元、120000元,以上合计228470元。在庭审中,凯睿公司认可收到了上述装修款。另查明,在上述《商品房买卖合同》和《房屋装修协议书》签订后,凯睿公司于2019年4月12日为该套房办理了买受人为陆志灵、马青爱的商品房买卖合同登记备案证明(业务编号:2019031901728);于2019年6月5日办理了预告登记权利人为陆志灵、马青爱的预告登记证(编号:桂【2019】南宁市不动产证明第0186883号)。2019年5月29日、2019年9月6日,凯睿公司分别向陆志灵、马青爱发出两份《法务公函》均要求陆志灵、马青爱尽快付清相关款项并支付违约金或到凯睿公司办理解除合同相关手续。2020年1月19日,凯睿公司与广西冠鸿律师事务所签订了《委托代理合同》,凯睿公司为本案应支付53335元律师费。再查明,陆志灵、马青爱的委托诉讼代理人陆志良于2019年11月24日、2020年6月18日分别向凯睿公司的公司账户转入20000元、40000元,合计60000元,并分别备注“代陆志灵马青爱香悦23号楼2单元901号房”和“代陆志灵马青爱付购房款”。在庭审中,陆志良主张其与陆志灵是亲戚关系,故前述60000元款项均为其代陆志灵、马青爱向凯睿公司转账的购房款。凯睿公司认可该公司确实收到了前述60000元购房款。本院认为,本案的争议焦点为:1、案涉的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议、《房屋装修协议书》是否合法有效?凯睿公司是否可以解除上述合同?2、陆志灵、马青爱是否需要承担违约责任?陆志灵、马青爱是否需要向凯睿公司支付违约金?如需支付,违约金的金额应当如何认定和计算?3、陆志灵、马青爱是否协助凯睿公司办理注销合同登记备案手续和注销不动产预告登记手续?4、陆志灵、马青爱是否需要承担凯睿公司因本案支出的律师费?如需承担,该律师费的金额应当如何认定?关于第一个争议焦点,当事人对于自己的主张,有责任提供证据证明。具体在本案中,凯睿公司与陆志灵、马青爱签订的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议、《房屋装修协议书》,是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效合同,双方当事人均应恪守和全面履行。由于陆志灵、马青爱未按照前述合同的约定按时足额支付剩余购房款及装修款,故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”和第九十四条第(三)款“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行”的规定以及《南宁市商品房买卖合同》的合同补充协议第二条“买受人逾期付款的违约责任”和《房屋装修协议书》第八条“违约责任及合同解除”的约定,凯睿公司主张解除前述合同有法律依据和合同约定,故本院予以支持。虽然陆志灵、马青爱主张在其二人被银行拒贷后仍继续向凯睿公司支付了部分购房款和装修款,并已通过凯睿公司的员工张安然与凯睿公司协商并变更了前述合同约定的付款方式为分期支付。但是,由于陆志灵、马青爱提交的证据即其与张安然的微信聊天记录并无原件核对且内容亦不足以证明凯睿公司同意变更合同约定的付款方式,且其二人在本案中亦未提交其他证据证明凯睿公司明确同意变更合同约定的付款方式,加之凯睿公司亦不予认可并提交证据证明该公司曾发出《法务公函》明确要求陆志灵、马青爱及时清偿房款。因此,本院对于陆志灵、马青爱的该主张不予支持,陆志灵、马青爱应承担举证不能的法律后果。关于第二个争议焦点。由于陆志灵、马青爱已构成违约,故陆志灵、马青爱应承担违约责任。关于违约金的数额。凯睿公司主张根据合同约定,陆志灵、马青爱应支付商品房买卖合同价款的20%及房屋装修款的20%共计224087元。陆志灵、马青爱则主张违约金过高。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中,凯睿公司和陆志灵、马青爱均未提交任何证据证明凯睿公司的实际损失,因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质,综合考虑本案事实,凯睿公司的实际损失应认定为:陆志灵、马青爱应付房款及装修款自应缴纳之日至合同解除之日的利息损失。至于陆志灵、马青爱主张本案违约金应从凯睿公司的员工张安然向该公司领导打报告要求其二人在2020年春节前付清购房款和装修款的时间(即2020年1月24日)起算,且应当按照尚欠款项的年利率6%计算违约金,由于陆志灵、马青爱的该主张无合同约定及法律依据,且陆志灵、马青爱并未提交相关证据证明凯睿公司已同意其二人延期至2020年春节支付购房款和装修款,加之凯睿公司并不认可,故对于陆志灵、马青爱的该主张,本院不予认可。但是,至于陆志灵、马青爱向凯睿公司已支付的购房款和装修款。如凯睿公司用该款抵扣前述利息损失,抵扣后的剩余款项应由凯睿公司退还陆志灵、马青爱。如凯睿公司未予退还,陆志灵、马青爱可另行主张。关于第三个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定以及案涉《南宁市商品房买卖合同》的补充协议第十一条第一款的约定,如因陆志灵、马青爱的原因导致合同解除的,陆志灵、马青爱应按照凯睿公司要求的时间与凯睿公司到房管部门办妥包括合同备案及预告登记撤销、房屋抵押和预抵押解押及房屋产权过户回凯睿公司名下等在内的所有合同解除手续。根据前述已知,本案合同的解除是陆志灵、马青爱的违约行为所导致,因此,陆志灵、马青爱应根据法律规定和前述合同的约定协助凯睿公司办理商品房买卖合同登记备案证明注销登记和不动产预告登记注销登记。关于第四个争议焦点。陆志灵、马青爱作为违约方,凯睿公司为此产生的律师代理费系由陆志灵、马青爱违约所造成的损失。由于凯睿公司诉请的律师费53335元未超出《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》(桂价费[2013]41号)所确定的广西壮族自治区律师服务收费标准,故本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条第二款,以及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,判决如下:一、解除广西凯睿置业有限公司与陆志灵、马青爱签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》;二、解除广西凯睿置业有限公司与陆志灵、马青爱签订的《房屋装修协议书》;三、陆志灵、马青爱协助广西凯睿置业有限公司办理位于南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房的商品房买卖合同登记备案证明注销登记;四、陆志灵、马青爱协助广西凯睿置业有限公司办理位于南宁市良庆区合景香悦四季23号楼2单元9层901号房的不动产预告登记注销登记;五、陆志灵、马青爱向广西凯睿置业有限公司支付《南宁市商品房买卖合同》违约金(违约金计算:以607000元为基数,按同期中国人民银行贷款利率上浮30%,自2019年6月13日起计至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至《南宁市商品房买卖合同》解除之日止);六、陆志灵、马青爱向广西凯睿置业有限公司支付《房屋装修协议书》违约金(违约金计算:以253000元为基数,按同期中国人民银行贷款利率上浮30%,自2019年3月29日起计至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至《房屋装修协议书》解除之日止);七、陆志灵、马青爱向广西凯睿置业有限公司支付律师代理费53335元;八、驳回广西凯睿置业有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项,义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费7064元,由陆志灵、马青爱负担4945元,广西凯睿置业有限公司负担2119元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于南宁市中级人民法院,同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费(开户名称:南宁市中级人民法院,开户银行:中国农业银行南宁市竹溪支行,账号:20×××28。网银转账先选古城支行,再在备注栏注明竹溪支行)。逾期未预交也不提出缓交申请的,则按自动撤回上诉处理。审判员&emsp;&emsp;罗晖二〇二〇年六月二十七日书记员&emsp;&emsp;詹妮
https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=huIWvFi20HcBMoju1I8+4J9N6y5NaMoKE5BNGivP/bc572QX6jly+bfWnudOoarTcNWafof+8Sfk+HJJyIVA7hD79T7V6nd4lzBU/Xha1UAi6t9UYuf0g83WzGvLmrZG广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书(2020)桂0108民初2829号原告:广西合景房地产开发有限公司,住所地南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷8号2楼202号房,统一社会信用代码914500000719854927。法定代表人:黄妍萍,该公司执行董事。委托诉讼代理人:李世星,广西冠鸿律师事务所律师。被告:张晓青,女,1965年9月9日出生,汉族,住浙江省乐清市。案由:追偿权纠纷适用程序:普通程序立案日期:2020年5月20日开庭日期:2021年1月8日当事人到庭情况:原告方:原告广西合景房地产开发有限公司(以下简称合景公司)的委托诉讼代理人李世星到庭。被告方:被告张晓青到庭。原告诉讼请求诉讼请求:1.被告向原告支付代偿款901960.28元及违约金227714元(计算方法:违约金根据合同约定按房屋总价款1138570元的20%计算);2.本案律师费5万元由被告承担;3.本案的诉讼费用包括案件受理费由被告承担。被告答辩意见被告张晓青辩称,1.对原告诉请的代偿款901960.28元无异议,但是被告自2017年因刑事犯罪被抓捕,案涉房屋已经被查封,希望用查封的房子来清偿原告的款项;2.被告并非故意违约,原告主张的违约金227714元过高,请求法院予以调低;3.对律师费5万元不予认可,不应由被告支付。本案相关事实一、商品房买卖合同订立:1.合同名称和签订时间:《南宁市商品房买卖合同》(合同编号:YS01931501),2016年12月23日。2.合同当事人:原告作为出卖人、被告作为买受人。3.合同标的:被告购买原告开发建设的位于南宁市良庆区,该房建筑面积122.25平方米,总房款1138570元。4.合同相关约定:买受人于合同签订时即2016年12月23日支付首期房款228570元,剩余房款91万元须在首期款付款期限届满之日起7个工作日内办妥银行按揭贷款申请手续。合同附件六《合同补充协议》第一条第三款第六项约定,因出卖人为买受人按揭贷款提供担保而导致出卖人需向贷款机构承担保证责任的,出卖人有权向买受人追偿因承担保证责任所向贷款机构偿还之款项(包括但不限于贷款本息、罚息、复息等)以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用(包括但不限于诉讼费、鉴定费、评估费、律师费);买受人须自出卖人代还款项或支出费用之日起3日内向出卖人归还上述全部款项及费用,否则自出卖人代还款项或支出费用之日起,买受人应按日按出卖人代还款项及支出费用总额的千分之三向出卖人支付违约金;如发生前述出卖人向贷款机构承担保证责任情形的,出卖人除有权向买受人追偿上述代还款项、支出费用及违约金外,还有权选择是否单方面解除本合同;如出卖人选择不解除本合同的,则买受人还应向出卖人支付出卖人代偿款项及支出费用总额20%的违约金。二、贷款合同订立:1.合同名称和签订时间:《个人房屋按揭贷款合同》(编号:157170000025),2017年1月26日。2.合同当事人:被告作为借款人、抵押人,原告作为保证人,广发银行股份有限公司南宁分行(以下简称广发银行南宁分行)作为贷款人。3.借款本金:91万元。3.担保方式:原告提供连带责任保证。4.担保范围:本金、利息(包括利息、罚息、复利)、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用(包括但不限于诉讼费用、律师费用等)。三、合同履行情况:2016年12月19日、12月23日,被告分别向原告支付定金2万元、首期款208570元,合计228570元;广发银行南宁分行发放贷款91万元,该款已依约划入原告的账户。原告于2017年1月22日为涉案房办理了买受人为张晓青的商品房买卖合同登记备案证明(登记编号:201701140225),于2017年5月10日办理了预告登记权利人为张晓青的预告登记证[编号:桂(2017)南宁市不动产证明第0080622号]。四、原告代偿情况:由于被告不按《个人房屋按揭贷款合同》约定还贷,广发银行南宁分行要求原告履行担保责任,并分别于2019年4月22日、2019年9月27日、2020年1月7日从原告的银行账户划扣37543.36元、31563.87元、832853.05元作为代被告还贷付息,上述款项共计901960.28元。五、需要说明的其他事项:原告委托广西冠鸿律师事务所律师作为本案诉讼代理人参加诉讼,支出律师费5万元。本院裁判意见本案系为被告提供担保的原告,在承担了保证责任后,向作为债务人的被告追偿其代偿款而引发的纠纷,本案案由应为追偿权纠纷。原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议,以及原、被告与银行共同签订的《个人房屋按揭贷款合同》,均系当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效合同,双方当事人均应恪守和全面履行。被告未依约定向银行还贷,导致原告承担保证责任,被广发银行南宁分行扣划款项用于代偿全部贷款及利息、罚息、复利等。原告在依约承担保证责任后,有权向被告追偿。原告诉请被告偿还代偿款901960.28元,有合同依据和法律依据,本院予以支持。违约金方面。被告主张合同约定的违约金过高。违约金系以补偿损失为主、以惩罚为辅,鉴于原告未能提供证据证明其损失情况,本院认定原告主张和合同约定的违约金计算标准过高。综合当事人的缔约能力、原告垫付款项时长、违约金约定适用格式合同条款、当事人的过错程度及预期利益等因素,且原告损失是基于为被告代垫款项901960.28元所致的损失,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,本院依法调整并酌定违约金为原告代偿款901960.28元的10%即90196元(901960.28元×10%)。律师费方面。因被告违约,原告聘请律师参加诉讼,支出律师费5万元。根据合同约定,原告因向被告追偿支出的律师费应由被告承担。但该费用已超出广西壮族自治区律师服务收费标准规定的范围。故本院依法支持被告赔偿原告律师费损失42686元,超出部分不予支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定,判决如下:一、被告张晓青于本判决生效之日起7日内向原告广西合景房地产开发有限公司偿还代偿款901960.28元;二、被告张晓青于本判决生效之日起7日内向原告广西合景房地产开发有限公司支付违约金90196元;三、被告张晓青于本判决生效之日起7日内向原告广西合景房地产开发有限公司赔偿律师费42686元;四、驳回原告广西合景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按照本判决指定的期间履行义务的,逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,支付迟延履行金。权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。-6-案件受理费15418元,由被告张晓青负担13525.1元,原告广西合景房地产开发有限公司负担1892.9元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于南宁市中级人民法院,同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费(开户名称:南宁市中级人民法院,开户银行:中国农业银行南宁市竹溪支行,账号:20×××28。网银转账先选古城支行,再在备注栏注明竹溪支行)。逾期未预交也不提出缓交申请的,则按自动撤回上诉处理。审&emsp;判&emsp;长&emsp;&emsp;莫俊雅人民陪审员&emsp;&emsp;谢月飞人民陪审员&emsp;&emsp;李彦玲二〇二一年四月一日法官&emsp;助理&emsp;&emsp;庞艺元书&emsp;记&emsp;员&emsp;&emsp;陆&emsp;茜
我国的《民法典》明确规定夫妻采取协议离婚的,在办理离婚登记前必须签订离婚协议书,对夫妻财产、债务、子女等问题进行约定。那么,不签离婚协议书可以离婚吗?签订离婚协议书的注意事项有哪些?本文整理了相关的资料,为大家一一介绍。一、不签离婚协议书可以离婚吗 离婚协议书是登记离婚(协议离婚)的实质性文件,申请登记离婚的双方当事人必须认真制作,经双方签字后产生法律效力。离婚有两种方式,离婚协议和起诉离婚,即使什么都不要也要在离婚协议书中说清楚你们要离婚,及对共同财产分割、债权债务、子女扶养等内容。没有离婚协议民政局不会给你们发离婚证的,只能去诉讼离婚了。法律规定《中华人民共和国民法典》男女双方自愿离婚的,准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时,发给离婚证。 男女一方要求离婚的,可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。二、签订离婚协议书的注意事项 离婚协议是否生效,往往是处于离婚边缘的双方当事人关注的问题。通常会出现这种情况,双方离婚协议已达成,双方均签字认可,但在到民政局婚姻登记管理处办理离婚手续时,一方反悔,提出了新的要求,这是,另一方是否有权利要求一方必须执行协议内容,或向法院起诉时,法院是否一定会按离婚协议判决呢,答案是否定的。 首先,离婚协议书是集人身关系、财产关系、抚养关系为一体的综合书面约定。对于人身关系的约定,即是否同意离婚的约定,是不能用书面契约来约束的,即法律不会干涉当事人之间是否同意离婚的意思表示反复更改,但一旦当事人进行了要式登记,即办理了相关的离婚登记,法律就对离婚的事实予以确认。但如果仅仅是双方书面约定好一起办理离婚手续,但一方反悔,法律上也不会赋予另一方强制执行权,也不会授予法院有强制认可权。 其次,离婚协议书中涉及的财产关系、以及子女抚养意见等与人身关系的意思表示是紧密相连互为一体的,既然离婚没有成就,财产、子女的约定自然也没有生效。当事人对离婚协议中的意思表示是针对当时特定的环境背景、特定的心理状态作出的。当然,虽然离婚协议没有生效,但一旦签订有过离婚协议,其协议内容往往会成会法院根据具体案情判决的重要的参考依据。因此,不能说离婚协议没有作用。以上就是关于不签离婚协议书可以离婚吗的内容介绍,希望对大家有所帮助。夫妻协议离婚之前是必须要签订离婚协议书的,没有离婚协议书民政局不会发给离婚证。但是,当事人一方不肯签离婚协议书的,也不用担心这婚离不成,向法院起诉离婚,具有法定离婚理由的,法院是会判决双方离婚的。如果大家对此还有疑问,可以在线或者来电咨询律师。
借条是借款人向出借人出具的借款书面凭证。现实生活中,很多人都使用过借条。但是,朋友们是否知道,借条也会被一些别有用心,见钱眼开的人,用来作为欺诈钱财的手段,从而使你遭受救济损失。以下是笔者在办理案件过程中总结的常见借条陷阱类型: 一、是己借款,非己写条。 案例:王某向张某借款10000元。在张某要求王某书写借条时,王某称到外面找纸和笔写借条,离开现场,不久返回,将借条交给张,张看借条数额无误,便将10000元交给王。后张向王索款时,王不认帐。张无奈起诉法院,经法院委托有关部门鉴定笔迹,确认借条不是王所写。故法院驳回了张的诉讼请求。后该案经张某申诉到检察机关要求抗诉,人民检察院在审查后,认为有必要由公安机关侦查。后经侦查,王承认借款属实,借条是其找别人仿照自己笔迹所写。 二、利用歧义。 案例1:里某借武某50000元,为武某出具借条一份。两个月后里某归还5000元,遂要求武某把原借条撕毁,其重新为武某出具借条一份:“里某借武某现金50000元,现还欠款5000元”。这里的“还”字既可以理解为“归还”,又可以解释为“尚欠”。根据《民事诉讼法》相关规定“谁主张,谁举证”,武某不能举出其他证据证实里某仍欠其45000元,因而其权利不会得到保护。 案例2:张某向王某借现金3000元,向王某出具借条一张:“借到张某现金3000元,2002年8月17日”。后王某持该借条向人民法院起诉,张某当庭辩称此借条证实王某借其款3000元,要求王某归还现金3000元。后经证实,张某在书写欠条时,把本应写在现金3000元后的借款人名字故意写在“借到”二字后面的空格处,致使欠条出现歧义,以达到不还借款的目的。 三、以“收”代“借”。 案例:李某向孙某借款7000元,为孙某出具条据一张:“收条,今收到孙某7000元”。孙某在向法院起诉后,李某在答辩时称,为孙某所打收条是孙某欠其7000元,由于孙给其写的借据丢失,因此为孙某搭写收条。类似的还有,“凭条,今收到某某元”。 四、财物不分。 案例:郑某给钱某代销芝麻油,在出具借据时,郑某写道:今欠钱某芝麻油毛重800元。这种偷“斤”换元的做法,使价值相差10倍有余。 五、自书借条。 案例:丁某向周某借款12000元,周某自己将借条写好,丁某看借款金额无误,遂在借条上签了名字。后周某持丁某所签名欠条起诉丁某归还借款120000元。丁某欲辩无言。后查明,周某在12000后面留了适当空隙,在丁某签名后便在后加了“0”。 六、两用借条。 案例:刘某向陈某借款18000元。出具借据一张:“借到现金18000元,刘某”。后刘某归还该款,陈某以借据丢失为由,为刘某出具收条一份。后第三人许某持刘某借条起诉要求偿还18000元。 七、写条不写息。 案例:李某与孙某商量借款10000元,约定利息为年息2%。在出具借据时李某写到:今借到孙某现金10000元。孙某考虑双方都是熟人,也没有坚持要求把利息写到借据上。后孙某以李某出具的借条起诉要求还本付息,人民法院审理后以《合同法》第211条“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或约定不明的,视为不支付利息”的规定,驳回了孙某关于利息的诉讼请求。 以上是常见的几种搭写借条的欺诈手法,还有两个与出借款物有关的问题需要引起朋友们注意,一是借款时如果明知对方将用于非法活动,不要借款给对方。依据我国法律规定,该借款不受法律保护。在对方不还钱的情况下无法通过诉讼途径予以保护。二是对约定有还款期限的借条,要在还款期限届满之后两年内主张权利即向人民法院起诉。根据我国法律规定当事人请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为两年,如果借款人在借款到期两年后向人民法院起诉,却没有诉讼时效中止,中断,延长情形的,就会丧丧失胜诉权。
对于想要购买二手房的人,可千万要注意了!每一个步骤都需要小心谨慎,一些看起来不起眼的小问题,当中可能隐含了极大隐患。下面让小编支几招给大家提个醒!你是否遇到过这样的情况:房子买完后,前房主的户口不迁出去。这背后隐藏着很多人都不知道的危害。所谓户口逾期迁出,就是指大家在买卖二手房时,还涉及过户的问题,很多房主办理了产权过户手续后,迟迟不按照合同约定的时间迁出户口。表面看来,好像没有给购房者带来多大伤害,但实际上有很多隐藏的风险,而且售房者是需要承担违约责任的。上海浦东新区法院就曾经判决这样一起案件,逾期迁出户口一方被判支付违约金7万余元。买卖房屋双方在签订房屋买卖合同时,约定了补充条款,即在规定日期之前,售房者必须迁出户口,如果发生逾期一日就需要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金,直到房内户口全部迁出为止。结果最后售房者由于各种原因没有按时迁出户口,逾期几个月才迁出,最终法院判决卖方向买方支付违约金7万余元。逾期迁出户口的违约金标准合同法规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说,如果在购房合同上,约定了逾期迁出户口的违约金问题,在售房人不能按照合同约定履行时,就需要像上述案例一样,支付违约金。但是违约金的支付没有统一标准,按照合同法解释,如果当事人主张约定的违约金过高,请求适当减少的,法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则衡量。也就是说,法院会根据过错程度酌情调整违约金,具体为多少,还要看具体的案子。户口逾期迁出的危害很多人会认为前房主的户口不迁出没有什么大问题,但实际上却隐藏了很多风险:1.债务纠纷问题:当前房主出现债务纠纷问题时,银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票;2.新增人口问题:前房主在一定情况下是可以增添新户口的,一旦发生这种情况,将会继续增加购房者户口迁移的难度;3.价值问题:现在大家对户籍的问题越来越重视,那么在你需要转卖的时候,极有可能影响到成交价。4.拆迁问题:目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主,但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口,因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。5、学籍问题:很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房,如果前户主不迁出户口,不排除上学名额被其占用的可能性。如何预防户口逾期迁出问题?首先大家需要详细了解关于户口的问题,在购房合同中,要详细约定相关问题,明确写在合同里,必要时也可以去当地派出所亲自查询核实。如果是通过中介买房的话,也可以委托中介代为核实房屋的户口,核实后要求中介机构出具书面核实报告,并加盖公章,防止一些中介人员疏忽或欺骗行为给自己造成损失。此外,必须注意的是,合同中约定的户口迁出时间一定要在房屋登记过户之前。在合同里也要明确逾期户口迁出的违约金问题,一般的中介合同中,都会在“权属转移登记”中作出详细约定。我们还可以通过预留房屋尾款对售房者施加压力。预留的尾款应当在合同中明确说明,先迁户口然后再交付房款,约定好顺序防止对方恶意违约。今年的楼市调控不断发力,多个城市密集出台楼市调控措施,全国40余座城市开始“限购”或“限售”。但对于我们买房人来说,除了要关注调控政策,更要能够全方位思考房子的价值,但市场上这8种二手房千万别买!你都知道吗?1、卖家无法提供房产证没有房产证的二手房是过不了户的,到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属,如果买没房产证的房子,要承担很大风险,权利也没有保障。所以,购房的人一定要警惕卖家拖延不交房产证或者只是给买家看已被拍照显示的房产证而不是真正的实物。2、卖房未经其他产权人同意出售的房产如果房子有多个共有产权人,买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的,买卖无效。即使完成了过户,之后产权人追究起来,你也只能退房。过户时,必须要所有共有产权人到场签字,有人来不了,要对方提供经过公证的授权委托书,尽可能降低毁约风险。3、被有关部门查封、扣押的房产买了被查封、扣押的房子有可能无法交易,或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂,有恶意的也有无意的。原因可能是房价大涨,卖家与第三方合谋伪造债权债务关系,让法院查封房产,使交易被迫中止;也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家,但根据规定和家人共有,共有人提起诉讼,查封了房产。原因很多,买家常常防不胜防。如果涉及诉讼房屋被保全,查封周期会很长,房屋被查封期间无法过户。4、未解除抵押的房产现在房价高昂,不少卖家的房子都是贷款买的。未还清银行贷款的房子叫抵押房,根据规定,必须是无抵押状态的房产,才能办理过户。所以,购买此类房子,买家需要先到银行办解押(所谓的“赎楼”)。如果房子还做了其他担保欠款,买家必须还清担保的钱,才能办理解押。5、违章建筑的房屋如果房屋有违建,按照有关规定,在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。违章建筑分两种情况:一种是未取得合法的土地使用权;一种是合法取得但未取得建设规划许可证等相关批准文件。6、正在出租的房屋我国法律原则之一的“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更,只要租房合同还没到期,租客就有权力住在里面,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。7、鉴定为危房的房屋房子一旦鉴定为危房,已经失去了居住的价值和意义,因此买家在购房时要了解房屋的年龄和结构等情况,做出初步判断房屋是否属于危房。8、存在超标未经过处理的房改房房改房是单位给予员工的福利,面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的,在二次转让时如果原来的产权单位认定超标,则必须先将超标问题处理完毕才可以上市交易。
据理财周刊报道,婚前买的房,离婚之后如何处置,这往往会成为离异夫妻财产争议的焦点所在。近日,本刊编辑部接到读者的电话,就谈到了这个话题。当爱情走到尽头,财产分割在所难免,房产作为家庭财产中最重要的组成部分,自然是双方最受关注的地方。而与此同时,新《民法典》对“婚前财产”做出了更为明确的规定,因此使得这种情形的房产在分割过程中变得更为复杂。加之目前房价不断高涨,对于普通购房者来说,即使在婚前买房,也很少有人能够做到一次性付清所有房款,因此婚前买房,婚后共同负担房贷的情形还是会普遍存在。那么,万一感情不合而离婚,这种房产该怎样分割?在此,记者就此类问题采访了法律专家。婚前房产分割存争议“虽然是婚前买的房,但在离婚之后增值部分应该怎么处理呢?”近日,记者接到读者王女士的电话。王女士在电话里告诉记者,她的一位好友婚姻面临解体,双方在其他财产分割方面都没有异议,但却在房产上却“卡了壳”。原来这套房产是她好友在5年前买的,其时尚未成婚。好友婚后男方并未买房,因此就住在女方家。5年过去了,房价飞涨,原来70万元买进的房产,已经涨到了200万元左右,在此期间,两人共同还清了剩余的40万元按揭贷款。男方也承认房产确实应该归女方所有,但同时认为自己为归还房贷做出过贡献,因此除了要求归还共同还贷的按揭款部分之外,还要求分享房产增值部分。情形一:双方登记“对半分”对于一方出资,双方都登记的情形,专家表示会视为夫妻共同财产。案例1:朱先生与徐小姐与2006年夏天登记结婚。在半年前,朱先生花了80万元购买了一套两房,为了向徐小姐表达自己的爱意,他在房产证上加上了对方的名字。两年后,终因性格不合,两人婚姻走到了尽头。徐小姐提出平分一半房产的要求,而此时这套房产市值达180万元,遭到朱先生拒绝。但无奈房产证上写有两人的名字,虽然朱先生极力证明房产系自己出资购买,但于事无补。律师解答:“根据不动产的登记制度,只要房产证上出现了名字,他(她)就有份。”律师认为,对于上述情形,不管徐小姐是否出资,但房产证上已经登记了她的名字,则该房产应为夫妻共同财产。至于如何分割,可视具体情况而定,如未约定按份共有的,可认定为共同共有,即人们常说的“对半分”。不过,马律师同时表示这也并非绝对,对于这种情形而言,还会适当考虑到出资人的具体情况,因此离婚分割该房产时,出资一方可适当多分。情形二:“婚前财产”需还钱婚前以个人名义买房并申请按揭贷款,并登记在自己名下的,离婚之后需向对方返还已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分。案例2:2004年春,吴先生购买了一套三房并登记在自己的名下,总价70万元,申请按揭贷款40万元,是年冬天与刘小姐结为夫妻。5年来两人共同偿还了剩余的按揭贷款,但他们的婚姻没能持续下去。至于房产如何处理,两人没有找到统一的答案。律师解答:对于婚前以个人名义买房并申请按揭贷款的情形,如果房产证上只登记在一个人的名下,那么该房屋仍为其个人财产,即人们常说的“婚前财产”。同样,按揭贷款为其个人债务,即使婚后配偶一方参与清偿贷款,但并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。还有一种情形需要注意,即房产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务,为其个人债务,但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。增值部分分配存争议婚前以个人名义所购房产其增值部分是否应该平分,目前还存在争议。法律专家表示,对于婚前所购房产所产生的增值收益部分到底该不该让另外一方分享,还没有具体的法律条文对此做出相应的规定,因此这方面存在争议。据了解,根据以前的一些具体案例来看,倾向于配偶一方并不享有对房产的所有权,因为房产的增值依附于房产本身,从法律关系上看也属于物权关系,属于基于物权的收益,故房屋的增值部分也应当由所有方个人享有。这也就是说,对于房产的增值部分而言,主张不平分的大有人在。但也有人提出了不同的看法。从公平的角度来看,既然配偶一方在婚姻存续期间为房产增值做出了相应的贡献(比如共同还贷),因此产权拥有方应当对其进行适当补偿。不过这种观点只是从道义上说应该如此,并没有法律依据。从沪上一些律师事务所了解到,目前对于婚前所购房屋增值部分的处理,也出现了同意补偿的情形。沪上一位律师表示,近期就有一对离异夫妻接受了这样的调解方案:产权所有方同意将房产增值部分与对方平分。事先约定能减少纷争专家表示,对于不明确的地方可以采取事先约定方式来规避争议。从我国《民法典》有关条款的规定中可以看出,我国夫妻财产制采用双轨制,即法定财产制和约定财产制,而且确立的是法定财产制为主,约定财产制为辅的夫妻财产制度。因此对于一方出资、双方登记的情形,加上对方的名字是为了表达爱意,但是也别忘了保护自己的利益,因此专家建议可以事先约定,一旦离婚,房产可按照按份共有的方式来进行处理。至于对方占到多大的份额,可视具体情况而定,出资方可以适当提高自己的比例,以免“人财两空”。还有一种情况则必须事先做出约定,如房产证上虽然没有登记,但婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资购房的。马永健表示,只有在双方共同做出约定的情况下,才会被认定为夫妻共同财产。分割时应按共同财产的分割原则进行处理,同样,其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊,且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不宜拘泥于各半分割。
滨州驰名私人顾问律师(滨州有名私人顾问律师事务所)
2023-11-26
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